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从中央商务区迈向中央活力区 一个CBD的“自我修养”

  • 2019-07-26
  • 来源: 南方日报
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每一个CBD背后,都代表着一座城市的雄心和理想。

CBD,更确切的称呼是中央商务区。说起广州的CBD,人们首先想到的就是珠江新城。这里一度代表了广州在经济社会发展层面的高产出和高质量。

随着广州第二CBD内涵明确,其两大核心板块——位于天河的广州国际金融城和位于黄埔的临港经济区,如何打造升级版CBD,推动广州在更高水平上实现高质量发展,备受期待。最新的规划环评显示,黄埔临港经济区定位全球创新港城。以港兴城、港城融合,这座临港之城的雄心壮志,体现了未来CBD怎样的“自我修养”?

CBD靠什么持续吸引高端人才?

港口—城市—工业的“三明治”布局,曾长期让老黄埔的城市品质颇受诟病。

2010年,德国ISA国际设计集团联合相关单位编制的一份黄埔中心区发展策略研究提出,黄埔区城市功能必须进行大幅度提升更新。彼时,黄埔区尚未与原萝岗区合并。该研究提出,黄埔应以“中调”为主,兼顾“东进”。“中调”即要与中心城区差异化发展,调整城市空间与城市品质。

港城问题的实质是城市功能问题。现实中,在黄埔临港经济区的建设过程中,通过“三旧”改造实施功能置换,已成主要的建设方式。目前,区域内纳入标图建库项目达105宗,可供升级改造潜力较大。随着鱼珠国际木材厂、港洪圣沙地块收储,鱼珠茅岗、文冲、红山街双沙旧改的推进,城市功能更新成为了当务之急。

“要吸引全球创新资源落户,就一定要让自身的生态环境和公共服务具有国际水准。”从事规划多年的广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明深知国际人才对生态环境和公共服务的重视。“对大江大河的追求是人的天性,沿江地区天然对人才具有特殊的吸引力。”

而CBD最显著的特征就是国际化。他所看重的临港地区,除了低效用地的有效盘活,其环境基底,更让其在聚集高端要素上有着天然优势。

按照广州市政府印发的《珠江景观带重点区段(三个十公里)城市设计与景观详细规划导则》(下称《规划导则》),广州按照国际化标准优化提升珠江水系、打造30公里珠江黄金岸线的行动将陆续全面推开。这一《规划导则》更显示出,在城市建设过程中,人的舒适性应该是第一要素。该《规划导则》要求,严控滨江建筑高度与整体尺度,塑造前低后高、错落有致的滨江建筑形态。广州还提出将整合天河、海珠、黄埔三区在编规划,把东部沿江发展带规划建设为世界一流滨水发展区,并借鉴伦敦金丝雀码头、横滨未来城等世界级滨水商务区开发经验。

在横滨未来城,考虑到海景的因素,建筑物越靠近海面,高度就越低,同时建筑沿街的退界就越多,道路两旁的人就不会有压抑感。

在琶洲,耗资超25亿元建设的腾讯微信总部,计划在该大楼的大堂层、二层大平台、负一层艺术长廊和一层架空层向市民全面开放,成为一个供市民观景、休闲的大花园。

视线回归到在东部10公里珠江岸线范围的黄埔临港经济区,这里有不少退二进三的企业和港口用地,这些都将是可以增加滨江绿地和景观的重要地段。

遍观国际,环境塑造成为了创新要素能否产生活力的一大源泉。黄埔临港经济区最新规划环评亦指出,规划的第一策略,即是保育生态资源,打造水绿网络的公园城市。

广州的繁荣从不停步。黄埔临港经济区早已提出,塑造国际品质、可持续的滨水空间和地标。结合滨水空间,构建由开敞空间、街道、标志性地区等组成的公共空间体系,推动码头与工业岸线功能转型与环境改造提升,将文化与活动融入滨江,塑造国际品质、可持续的滨水空间。

向地下要空间

CBD的空间资源留给谁?

根据济南对未来CBD的规划,CBD内部仅一成人能开车;在墨尔本CBD,则将实施“无车超级街区”。种种迹象表明了这样一种态度:将大部分空间分配给汽车是不可持续的发展方向。

事实上,交通与商务的关系不言而喻。在国际上,构建城市1小时交通圈是大都市聚合优势产业、提高竞争实力、促进商务增长的不二法门,尤其在城市商务中心CBD区域,交通更成为释放商务活力的基础性保障。

在黄埔临港经济区,轨道交通的规划体现了其对公共空间与公共服务的重视。目前共规划轨道交通线路15条,规划区内总长60.3千米(不含远景预留轨道控制线)。其中,轨道站点800米覆盖率为87.7%,第二CBD范围内达到98%。

这样的信号在广州市级层面同样能得到验证。7月16日,广州新建的10条轨道交通线路车站站点设置已经明确,8条线路通车运营时间初定。

新型综合交通规划体系的基础理论是交通、产业和空间的新型三要素协同模型,而轨道交通则是缩短城际、市域距离的最高效方式。

目光向西,广州国际金融城同样在频频铺路。目前该区域内已规划广佛环线城际轨道和5条地铁线路。此外,金融城站综合交通枢纽也于去年10月动工,建成后,从金融城站到达广州南站只需10分钟,抵达白云机场仅需25分钟。

有限的空间资源不应仅为CBD白领上下班用,也要留给必要的经济活动,诸如从国内外各地来的人士进行商务活动。在伦敦金丝雀码头,周围就建立有完备的居住、工作、生活等体系,CBD区域内部就已形成了一种内部业态平衡。

这样的规划思路,可以看出世界知名湾区轨道交通的规划身影。东京都市圈有着全世界最密集的轨道交通网,其中地铁和有轨列车,是联系整个东京都市圈最重要的交通工具。在高峰时段,市民的轨道交通出行占比高达91%。

公共交通是未来破解CBD土地空间与交通问题的必然之举。不过,在建设地面路网的同时,未来核心区块地下交通可能更为繁忙。

广州金融城东区的规划就提出,与起步区一样,将规划达5层、规模颇大的地下空间。主要服务于地下公共交通,连接地铁站、社会停车场,以及各产业地块,形成立体复合的城市综合体。

建立快速、便捷、高效的交通体系不仅有利于促进CBD价值的再挖掘,更是提升广州城市经济综合实力的载体。在高度整合、资源共享的年代,让公共资源使用效率越来越高,“个人资产”使用率越来越低,才能符合CBD高效生产的核心内涵。

运营成本居高不下

CBD只需要高端写字楼吗?

于大中型城市而言,CBD已不再神秘,也不再高不可攀。

华南城市研究会副会长王瀚认为,广州城市东进,在珠江新城之后,珠江一河两岸的商务办公中心区正在快速形成,从2020年开始将会有大量高级商务写字楼持续上市供应。

根据广州国际金融城一金融总部项目可行性研究报告分析,2019年至2020年的大量新增商务区写字楼供应将逐渐拉升空置率,并于2020年达到15%的峰值。

在王瀚看来,CBD在建设进程中就应该注意形成城市运营的合理成本梯度。“如果都建成高楼大厦形态(包括商务办公、居住、商业配套功能等),整体城市运营成本将会较高,而对于大量初创企业及年轻创(就)业者来说,成本往往是最重要的考量因素。”

黄埔区曾多次邀请一流国内外设计单位,从全球视野,对标先进全球城市与雄安新区,高标准谋划第二CBD,更是从更大区域的角度重点研究发展策略和功能定位,包括西区、广州国际金融城、琶洲会展商务区、大学城等。

随着大湾区建设的深入,黄埔区适时提出“四区四中心”的规划发展方向,其中黄埔港承担着大湾区现代服务创新区,打造服务港澳的新贸易创新中心的重任。根据最新规划调整,黄埔临港经济区(南片)删去了二类和三类工业用地,只规划约3.2公顷的一类工业用地,且多数工业用地都将变更为商业商务用地或公园绿地等对环境影响较小的类型。

CBD的产业发展空间,决不能仅仅依附于物理空间。更重要的是通过CBD的吸附集聚作用,让高端人才、智力服务、资金资源形成互相打通、向外辐射的格局,这样在有限的空间里,就可以创造出更高的效率,可以创造更高的产出。

黄埔临港经济区在功能分区上,也提出“六区多点、产业联动”,分别是航运服务商务区、国际科技展贸区、国际总部中心区、全球智创集聚区、文化创意展示区、绿色生活配套区。

黄埔还有一张好牌,即在更高格局中思考空间的弹性。黄埔正计划拓展四片联动新内涵,牢牢把握知识城、科学城、黄埔港、生物岛在粤港澳大湾区中的定位,增强空间互联、产业互动、政策互通,打造“四区四中心”。

“中央商务区在新的发展阶段下,还应成为中央活力区。”暨南大学公共管理学院教授胡刚认为,中央活力区是CBD品质和内涵的延伸,继承了CBD的商业、商务等主要功能,又突出了城市功能的多样性,增加了活力要素。要打造体验式购物街区、休闲娱乐首选目的地,创造工作、休闲、生活一体化的现代办公区,建造文化展示体验区,为创业创客提供办公生活空间。

作为一个城市的核心功能区和标志性战略区域,中央活力区有足够的功能密度和适宜的空间尺度,具有开放、多元、混合等包容性特征,孕育着城市活力的创新基因。

珠江新城向东,有广州国际金融城、琶洲西区、黄埔临港经济区;向西有白鹅潭商圈;向北有白云新城;向南有番禺万博、南沙明珠湾,越来越多的核心区域将有望能担纲起CBD的重任。

只有想清楚,CBD应有怎样的“自我修养”,广州才能从CBD单中心走向网络化布局,中央活力区才能撬动起整个城市的活力。

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