【政策解读】《广州市黄埔区 广州开发区集体经济发展留用地管理办法》的解读　　为切实维护被征地农民的合法权益，规范黄埔区、广州开发区集体经济发展留用地的管理，根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）、《广州市国土资源和规划委员会转发〈广东省人民政府办公厅关于加强征收集体土地留用地安置管理工作的意见〉的通知》（穗国土规划字〔2016〕14号）、《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）等有关规定，结合黄埔区实际，修订了《广州市黄埔区 广州开发区集体经济发展留用地管理办法（试行）》，下称“《管理办法》”），现就有关情况说明如下：　　一、修订背景　　为落实巡察整改意见，进一步规范完善留用地兑现、开发利用工作，广州开发区规划和自然资源局结合《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办〔2018〕17号）的规定，对留用地管理办法进行修订。　　二、修订依据　　（一）《广东省人民政府办公厅关于加强证书农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）　　（二）《广州市国土资源和规划委员会转发<广东省人民政府办公厅关于加强征收集体土地留用地安置管理工作的意见>的通知》（穗国土规划字〔2016〕14号）　　（三）《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办〔2018〕7号）　　（四）《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）　　（五）《广州市规划和自然资源局关于加快推进留用地落地兑现工作的通知》（穗规划资源规字〔2019〕3号）　　（六）《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（已通过合法性审查呈报省政府待印发稿）　　三、重要内容说明　　（一）完善留用地指标核定方式　　属于储备用途成片（预）征地的，经征地单位与被征地集体经济组织共同确认，留用地指标按（预）征地范围内可建设用地面积的10%核算。在留用地指标核定后，因规划调整原因，新增加可建设用地面积的，可按新增可建设用地面积的10%追加核算留用地指标。　　（预）征地范围内可建设用地是指土地利用总体规划中为建设用地，且在广州市城市总体规划、控制性详细规划中确定为可建设用地的。知识城及其管辖范围内的留用地指标依照知识城相关规定核定。　　第四条 建设项目启动（预）征地时，区规划和自然资源部门主动向被征地集体经济组织预核留用地指标，核发留用地指标核定书（函），并同步办理留用地报批手续。（预）征地项目用地未获批准且不再征地的（已实际交付使用土地的除外），预核的留用地指标自动失效。　　（二）规范留用地兑现方式　　本办法规范了留用地货币补偿标准及留用地置换物业标准。　　折算货币补偿。　　1.在尊重被征地农村集体经济组织意愿的前提下，鼓励各地将长期难以落实的实物留地转以折算货币、置换物业方式予以落实，或以折价出资、入股方式参与各类城市新区、产业园区建设，由被征地农村集体经济组织按出资、股权比例及相关约定分享收益。留用地折算货币补偿标准不得低于折算时被征收土地所在地的工业用地级别基准地价。　　2.对于已核定留用地指标但无法选址落地的，补偿标准可按申请货币兑现时该集体经济组织所在区域内商务用地基准地价的80%设定，容积率设定为2.5。　　3.对于已选址但按现行规划用途无法开发的留用地，补偿标准可按申请兑现时点同地段的原定规划用途基准地价的80%设定，容积率设定为2.5。　　4.基准地价调整的，留用地折算货币补偿标准及时进行调整。折算货币补偿金额由征地单位与被征地集体经济组织共同委托有资质的第三方评估机构进行评估，依据评估结果拟定货币补偿方案，报区规划和自然资源部门审核后，按程序上报批准。　　5.留用地折算货币补偿方案确定后，由征地单位与被征地集体经济组织签订留用地货币补偿协议。如使用区财政资金兑现留用地，相关补偿费用应纳入征地拆迁项目中列支。　　6.对已核定留用地指标但未兑现的留用地，由征地单位会同街镇根据村社意愿，每年向区发改局申报资金计划需求，根据财力情况，在年度区政府基本建设投资计划中安排资金用以支付留用地货币补偿。　　7.知识城及其管辖范围内的留用地货币兑现，参照知识城相关规定执行。　　鼓励通过置换物业的方式兑现留用地。　　1.采用置换物业方式落实留用地的，应当由征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订留用地置换物业协议，约定置换物业面积、位置、用途、交付时间、交付标准、物业返租等内容。置换物业由用地单位、征地单位在被征收土地范围内进行建设，或通过筹集其他土地上的经营性物业予以落实，建设及筹集成本、不动产登记费用纳入征地成本，由用地单位承担（置换居住物业的，参照下述第2点执行）。农村集体经济组织经依法表决通过，将国有留用地使用权交由政府收储后公开出让的，应申请政府撤销建设用地规划批准文件、返拨决定书，可将置换物业作为土地出让条件纳入出让合同管理，并在土地出让后通过物业返租等方式确保依约落实。超过交付时间仍未交付物业，政府需折算物业租金至交付之日，并支付对应租金。　　2.被征地集体经济组织选择置换物业的，应结合被征收土地的规划用途，原则上按照2.5基准容积率乘以80%（20%公配面积）计算，即每亩留用地置换 400 平方米居住性质物业执行，但被征地集体经济组织须自行承担所置换物业建设成本（上述面积均为证载面积，所需建设成本参照现行有效的市住房和城乡建设部门印发的市旧村庄全面改造成本核算相关规定执行）。针对政府组织实施的国家、省、市重点的能源、交通、水利等基础设施与公共事业项目具体物业置换标准参照广州市留用地管理规定执行。物业兑现原则上在本村域或本片区范围内兑现。以上情形均需被征地集体经济组织自行承担所置换物业建安成本，建安成本应参照现行有效的市住建部门印发的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》执行。　　3. 被征地集体经济组织可向区规划和自然资源部门申请在征地范围同片区选择置换商业性质物业或居住性质物业；选择置换工业性质物业的，由区规划和自然资源部门在工业区块内提供方案供被征地集体经济组织选择，区工业和信息化部门予以配合。　　4.留用地置换物业需由被征地集体经济组织按相关规定进行表决；表决通过后，由被征地集体经济组织向征地单位提出采用置换物业方式兑现留用地指标申请；征地单位与被征地集体经济组织协商确定置换物业方案；由征地单位将物业置换方案报区规划和自然资源部门审核，并经区规划用地领导小组审议通过后，由征地单位与被征地集体经济组织签订留用地置换物业协议，在协议中明确物业类型、位置、面积、移交及产权登记时间等事项。　　（三）明确容积率管理制度　　留用地容积率管理原则上参照省市相关规定执行，容积率提高部分按80%比例复合抵扣留用地指标。　　留用地指标已全部兑现且在目前的征地条件下无法预支留用地指标的，在符合城乡规划的条件下，被征地集体经济组织因自身发展需要提高留用地开发强度的，可选择以下方式执行：　　1.容积率提高部分按申请时点的同类型物业市场评估价补缴土地出让金；　　2.规划为商业、商务用途的留用地，超容部分的30%以独立的层或栋方式交由政府统筹的方式处理，移交的物业应集中配置，由被征地集体经济组织在报建阶段予以明确，建成后由被征地集体经济组织配合政府指定接收单位办理产权转移手续。　　3.规划用途为一类工业用地或其他商务用地且单宗或连片用地面积不小于50亩的留用地，用于发展符合新型产业认定或经区政府认定的产业类型的，依照《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》办理。超出容积率部分建设量，按照不少于30%比例交由区政府统筹，移交的物业必须是独立用地物业，并在报建阶段由被征地集体经济组织予以明确。具体计算公式如下：所移交物业的独立用地面积=留用地净用地面积×（开发容积率－基准容积率）×30%/基准容积率。　　（四）强化留用地开发利用监管　　积极预防处置闲置留用地。农村集体经济组织应当按照建设用地规划批准文件、划拨决定书规定的时限对留用地进行开发建设，确不具备自主开发能力，又无法引入市场主体合作开发的，应当及时按程序组织留用地入市流转，或交由政府收储并公开出让后按约定返还物业、折算货币补偿。对于超期未开工的留用地，区规划和自然资源部门应合理规定开竣工时间，切实履行开竣工督促职责，避免产生新的闲置土地；对于已构成闲置的留用地，应当依法依规进行处置，按规定收回留用地使用权后转以折算货币、置换物业方式落实补偿的，须缴纳土地闲置费。　　加强合同及社会信用管理。留用地出让、转让、出租合同中，应当就规划条件、动工开发及竣工时间、闲置处置、土地闲置费收缴、土地使用权收回以及产业准入、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、运营监管、违约责任等内容作出明确约定,并依约实行土地全生命周期管理。农村集体经济组织、留用地合作开发主体未按法律法规及出让、转让、出租等相关合同约定进行开发建设的，应当承担违法违规及违约责任，并按规定由有关部门将其行为纳入社会信用管理，对其实施联合惩戒。　　区规划和自然资源部门以经济联合社为单位建立留用地指标台帐，对留用地指标的核定、使用、调剂、注销等进行动态跟踪管理。　　征地单位以被征地集体经济组织为单位建立征地台账，配合区规划和自然资源部门对征地产生留用地指标兑现进行动态跟踪管理。　　各街镇应主动与区招商部门对接和推送辖内留用地信息，利用留用地承接符合条件的优质产业项目，区规划和自然、环保、建设等相关部门应积极配合完善相关手续，促进留用地及时高效开发利用。　　所在街道办事处（镇政府）、市场监督、农村农业、规划和自然资源等部门依职权对留用地开发利用进行监管。经济联合社应定期向所在街道办事处（镇政府）报备留用地上集体物业建设、确权及各经济合作社留用地指标使用等情况。留用地开发利用不得侵犯集体经济组织合法权益。