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廣州市人民政府辦公廳關於規范我市國有企業物業出租管理的指導意見

2017-07-11 來源:市政府辦公廳
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穗府辦函〔2017〕147號

廣州市人民政府辦公廳關於規范我市國有企業物業出租管理的指導意見

各區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

為加強我市國有企業物業管理,規范物業出租行為,防止國有資產流失,根據《中華人民共和國企業國有資產法》、《企業國有資產交易監督管理辦法》(國務院國資委、財政部令第32號)等法律、法規和政策的有關規定,經市人民政府同意,現提出以下意見。

一、適用范圍

(一)本意見適用於廣州市人民政府履行出資人職責的國有及國有控股企業、國有實際控制企業(以下簡稱市屬企業)及其下屬各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業(市屬企業及其下屬各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業以下統稱企業)。

(二)本意見所稱物業是指企業房產(含地下建築物)、土地及其附著物。

(三)本意見所稱物業出租,是指企業作為出租人,將本企業擁有的物業部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織(以下簡稱承租人)使用,並由承租人支付租金的行為。企業的存量住宅用於分配給本企業職工租住的情形除外。

(四)本意見所稱的公開招租方式是指企業通過符合資質要求的產權交易機構或根據物業實際自行采取網絡競價、現場報價、專家評審、招投標等有利於公平競爭的交易方式。

二、基本原則

堅持公開、公正、公平的原則;堅持政府引導與市場運作相結合的原則;堅持經濟效益與社會效益相結合的原則,充分發揮企業物業存量資源優勢,以物業出租有效帶動區域產業轉型升級,並切實履行社會責任。

三、健全制度

(一)市屬企業負責依照本意見及時制定物業出租的管理制度,明確企業物業出租審批權限和工作內容及流程,並按管理關系報送市國資監管機構。

(二)企業應建立物業出租管理台賬,加強對出租物業的跟蹤管理,嚴格規范出租行為。

(三)企業物業出租應進行可行性論證,並制定合理的出租方案,出租方案應包括以下內容:

1.出租物業的基本情況(物業明細、地點、面積、規劃用途等);

2.出租目的、可行性;

3.出租期限、租金標准及出租用途;

4.承租條件、招租底價及底價擬訂依據、招租方式等。

(四)企業擬簽訂物業租賃合同單次出租的期限原則上不超過6年,出租項目應依照本意見和市屬企業建立的物業出租管理制度加強管理,規范審批。因政府產業引導、扶持政策或其他扶持的原因需要延長租期的,單次出租期限最長租期應不超過12年。

(五)有下列情形之一的物業不得出租:

1.物業權屬存在糾紛的;

2.司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業權利的;

3.共有物業未取得其他共有人同意的;

4.擅自改變物業規劃審批的建築物使用功能的;

5.屬於違法、違章建築的;

6.不符合安全標准的;

7.已抵押的物業,未經抵押權人同意的;

8.法律、法規規定不得出租的其他情形。

(六)企業出租物業除用於各類專業市場、商場和法律法規另有規定的情形以外,原則上不允許承租人轉租。確因特殊情況需要轉租的,承租人提出書面申請,由出租人原決策機構審議通過後方可轉租。企業原則上不得以出租物業的能源供應、物業管理費等非租金條件向承租人實施優惠。

四、決策程序

(一)企業應嚴格規范物業出租決策程序和行為,遵循以下程序:

1.科學、充分地開展可行性研究;

2.廣泛聽取企業的法律顧問或法律中介機構的意見和建議;

3.必要時可組織召開論證會,並出具有專家個人簽名的評審意見;

4.嚴格按照企業內部決策程序審議通過,嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

(二)企業物業出租涉及改建、擴建、城市更新改造的,方案制訂過程中應與市發展改革、住房和城鄉建設、國土規劃、城市更新、消防、環保和安全監督等政府職能部門加強溝通,並按規定報有關部門審批或核准。

(三)物業出租方案應提交企業董事會或黨政聯席會議(總經理辦公會)研究決定,決策資料要及時建檔備案。物業出租要按照廠務公開要求自覺接受職工監督。

(四)企業擬簽訂證載登記為非工業、非倉儲類的物業單次出租期限超過6年的租賃合同,必須經市屬企業董事會審核(未設董事會的由黨政聯席會議負責審核),並於租賃合同生效10個工作日內報市國資監管機構備案;企業擬簽訂證載登記為工業、倉儲類的物業單次出租期限超過6年的租賃合同,經市屬企業董事會審核(未設董事會的由黨政聯席會議負責審核)後,報市國資監管機構審批。企業提交市國資監管機構備案和審批的出租項目,市屬企業應同時提交審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關資料。

五、公開招租

(一)企業物業出租應采取公開招租方式進行,合同期滿或提前終止後應重新公開招租。

(二)企業單次出租物業有下列情形之一的,應通過符合資質要求的產權交易機構進行公開招租:

1.位於廣州市四區(越秀區、海珠區、荔灣區、天河區)內的房產(含地下建築物)超過500平方米或土地超過1000平方米的物業;

2.位於上述四區以外及其他區域的房產(含地下建築物)超過1000平方米或土地超過2000平方米的物業。

除上述兩種情形以外的物業出租,企業可以自行組織進行公開招租。招租信息應通過產權交易機構、物業租賃專業機構或市級及以上的媒體信息平台公告,公告時間不得少於10個工作日。企業不得以拆分面積方式規避通過產權交易機構進行公開招租。

(三)企業物業的出租底價可根據市場詢價及供求情況確定,以周邊相同地段、功能和用途類似的物業市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據,或者采取評估方式確定出租底價,原則上按照兩者就高來確定。企業物業出租給非國有單位應進行資產評估,並以經核准或備案的資產評估結果作為定價基礎。

(四)經兩次公開招租只有一個符合條件的報名者,經市屬企業批准後,可以采取協議租賃方式,並按規定公示5個工作日無異議後方可實施。無報名者,經市屬企業批准,可按不低於出租底價的90%價格重新公開招租。

(五)可以不采取公開招租的情形有:

1.涉及國計民生、公益性、文物保護等特殊要求的物業出租;

2.可能危及公共安全、影響公共衛生和社會秩序等,造成重大社會影響的物業出租;

3.市屬國有全資企業(含不同國資監管機構所監管企業)、國有控股企業、國有實際控制企業之間及其下屬國有全資企業、國有控股企業、國有實際控制企業之間的物業出租;

4.經市政府批准的特殊物業出租。

(六)對可以不公開招租的物業出租價格,由市屬企業按照相關資產評估管理規定進行評估,並以經核准或備案的評估結果為基礎確定。

(七)企業物業出租,應選擇符合區域功能定位和產業定位的項目,並選擇有實力的承租人,原則上要對承租人進行資信調查。鼓勵優先選擇世界500強企業、國有控股上市企業、有實力的民營企業等,以出租物業作為產業發展平台,大力發展適合國家重要中心城市發展的現代產業。

六、合同簽訂及執行

(一)企業物業租賃應依據《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同,並按照我市有關規定進行房屋租賃合同登記備案。

(二)物業租賃合同的內容應包括但不限於下列條款:

1.租賃當事人姓名或者名稱及住所;

2.物業座落、面積、結構、裝修,附屬設施和設備狀況;

3.租賃用途、期限;

4.租金標准和租金調整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式;

5.物業交付日期;

6.物業使用要求和修繕責任;

7.物業安全管理工作內容及責任;

8.物業轉租的約定;

9.物業返還時狀態和增添物的處置;

10.變更、解除合同的條件;

11.違約責任;

12.合同糾紛的解決方式;

13.合同的法律適用(特別是承租人為外國自然人或機構時);

14.當事人約定的其他條款。

(三)租賃合同一旦簽訂生效,原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同的,由出租方原決策機構審議通過。變更內容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的,應當重新公開招租。

(四)承租人有下列行為的,出租人應依法解除合同,收回出租的物業:

1.將承租的物業擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;

2.擅自拆改結構或改變用途的;

3.拖欠租金超過合同約定的;

4.利用承租物業進行違法活動的;

5.故意損壞承租物業的;

6.對存在的安全隱患,不予整改或整改不合格的;

7.法律、法規規定其他可以收回物業的情形。

承租人有上述行為的,不得再承租本企業物業。出租人由此造成的損失,應積極向承租人追索。

(五)有下列情形之一的,物業租賃當事人應及時提出變更或解除租賃合同,以維護國有資產合法權益:

1.因法律、法規調整或不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;

2.因城市建設規劃或城市更新改造需要拆遷的;

3.相關事項已經合同約定或當事人協商一致但未能履行的。

(六)企業物業租賃合同中應當特別載明合同終止情形及免責條款,如市政建設需要搬遷、土地被收儲和企業改制等情形,出租方有權終止合同且不承擔違約責任。

(七)在合同履行過程中,承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限,企業應按新的出租事項實施公開招租,履行本意見規定的決策程序。

(八)企業應在租賃合同中約定每年根據市場實際情況按一定比例調整租金。

(九)除上述規范行為外,出租人和承租人依法另有約定的行為應在合同中予以明確。

七、監督檢查

(一)市國資監管機構應加強對國有企業物業出租管理工作的指導,每年不定期組織對企業物業出租管理工作進行監督檢查,依法行使監督職能。市國資監管機構派駐的企業監事會或財務總監要把企業物業出租工作納入重要監督事項,對企業物業出租工作進行監督,對企業物業出租情況進行定期檢查,發現問題及時上報。

(二)企業是物業出租的責任單位,企業負責人是本企業租賃行為第一責任人,企業紀檢(監察)、審計等有關部門應對本企業的物業出租工作進行全程監督,對物業出租合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查,及時糾正存在的問題,確保物業出租管理工作規范有序進行。市屬企業應於每年3月份前將本企業上年度物業租賃情況報市國資監管機構,並抄送企業監事會或財務總監。

(三)物業租賃合同一旦生效,出租人與承租人都應嚴格履行。企業應加強合同履約監管,保證合同的正常履行,加強對出租物業的安全、消防等監管。

(四)承租人不履行或者不完全履行合同時,企業應按照合同約定及時采取有效措施,保障物業安全,維護企業利益。企業未及時采取措施或者措施不當造成國有資產損失的,相關職能部門將依法追究企業主要負責人及相關責任人的責任。

(五)企業相關責任人在物業出租過程中違反相關法律、法規、規章及出租管理制度,以權謀私、濫用職權、玩忽職守,造成國有資產損失的,應當依法承擔相應賠償責任,並按照《國務院辦公廳關於建立國有企業違規經營投資責任追究制度的意見》(國辦發〔2016〕63號)等相關規定追究責任;涉嫌違法犯罪的,移交國家有關機關依法處理。

八、其他

(一)企業與承包方簽訂承包經營協議,涉及物業出租行為的,應參照本意見執行。

(二)市屬國有全資企業(含不同國資監管機構所監管企業)之間及其下屬國有全資企業之間的物業出租事項,可由相關企業自行協商確定。

(三)企業化管理的事業單位及其投資的企事業單位的物業出租行為,參照本意見執行。

(四)各區政府要結合當地實際,參照本意見規范相關企業的物業出租行為。

(五)本意見中“超過”不包括本數在內。

(六)本意見自發布之日起施行。

廣州市人民政府辦公廳

2017年6月29日

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