當前位置: 首頁 > 公開 > 法規公文 > 市府辦公廳文件

廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見

2018-08-07 17:08:24 來源:市政府辦公廳
瀏覽字號

穗府辦規〔2018〕17號

廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見

各區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

為進一步完善我市農村土地利用管理政策體系,加強和規范留用地管理,提升留用地利用效率,維護被征收土地農民的合法權益,促進農村集體經濟持續發展,根據《印發廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法(試行)的通知》(粵府辦〔2009〕41號)、《廣東省人民政府辦公廳關於加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》(粵府辦〔2016〕30號)等規定,經市人民政府同意,現結合我市實際提出以下意見:

一、嚴格核定留用地指標,實行留用地指標台賬管理

(一)明確留用地核定比例。留用地指標面積按實際征地面積的10%核定;留用地在項目征地范圍內安排的,留用地指標按項目征地面積的1/11核定;已辦理規劃用地手續的留用地再次被政府征收的,按原抵扣留用地指標面積等量返還留用地指標。留用地指標可累加使用。

選址在本村(社)范圍內的留用地,被征地農村集體經濟組織申請征收為國有土地而使用的,不再支付留用地征地補償費用,不再安排留用地,也不折算貨幣補償。

(二)確定實際征地面積。為受征地影響需搬遷村民安排居住安置用地的,實際征地面積按照征地紅線總面積扣減該村居住安置用地面積後確定;建公寓式村民拆遷安置住房的,不扣減安置用地面積。

村民居住安置用地面積,根據需安置戶數、村民住宅複建面積等情況由征地單位和區國土規劃部門測算,經被征地農村集體經濟組織確認後明確。

(三)核定留用地指標。留用地指標核定書是確定留用地面積、證明留用地性質的文書,凡涉及征收農村集體土地需要安排留用地的,均需核發留用地指標核定書。

留用地指標由各區國土規劃部門核定。各區可結合本區實際和征地情況,按以下兩種方式核定留用地指標:一是在征地預公告發布並取得土地勘測定界技術報告後,由征地單位向區國土規劃部門申請為被征地農村集體經濟組織核發留用地指標核定書;二是由區國土規劃部門根據征地實際情況,在征地預公告發布後,以土地勘測定界技術報告為依據,向被征地農村集體經濟組織核發留用地指標核定書。

(四)加強留用地台賬管理。市、區國土規劃部門應結合實際,以行政村(包括經濟聯合社、村民委員會或改制後的經濟公司)為單位,建立留用地指標台賬,對留用地指標的核定、使用、調劑、注銷等進行動態跟蹤管理。

(五)留用地指標調整。存在以下情形的留用地指標,按照“誰核定,誰調整”的原則辦理調整:

1.征地項目未獲批准且不再征地的(已實際交付使用土地的除外);

2.征地項目實際批准用地面積發生變化的;

3.征地面積應扣減的安置區用地面積發生變化的;

4.其他按規定需要調整的情形。

第1類情形直接注銷原留用地指標核定書;其他情形中如留用地指標重新核定後指標減少,但原留用地指標已兌現,包括已折算貨幣補償、置換物業,或實物留地已辦理建設用地規劃許可證的,指標減少部分作台賬登記處理,並在今後新增征地留用地指標中扣減。

二、設置留用地基准容積率,多種方式推動留用地兌現

(六)留用地兌現方式。留用地可選擇折算貨幣補償、置換物業、實物留地等3種方式兌現。

(七)鼓勵留用地折算貨幣補償。被征地農村集體經濟組織采取留用地折算貨幣補償兌現留用地的,由征地單位與被征地農村集體經濟組織簽訂留用地折算貨幣補償協議,補償標准不低於征地項目發布征地預公告時被征收土地所在鎮(街)工業用地基准地價級別價的2倍。各區可結合實際情況制定轄區留用地折算貨幣補償標准。

(八)鼓勵留用地置換物業。被征地農村集體經濟組織選擇留用地置換物業的,由征地單位或屬地區政府與被征地農村集體經濟組織協商確定留用地物業置換方案,並簽訂留用地置換物業協議,約定置換物業面積、位置、用途、交付時間和交付標准等內容。

(九)拓寬留用地置換物業籌集途徑。可供置換的物業由征地單位或各區政府提供,具體包括但不限於以下方式:

1.征地單位提供其具有所有權的物業;

2.被征收土地范圍內建設的物業;

3.留用地集中安置區內配建的物業;

4.經被征地農村集體經濟組織同意,由政府依法公開出讓留用地國有使用權,由土地受讓企業配建的物業;

5.政府供應其他土地配建的物業;

6.政府籌集的其他物業。

(十)實物留地。實物留地包括集中留地和分散留地。本村集體經濟組織范圍內有符合土地利用總體規劃和城鄉規劃可供選址安排作為留用地的,可選擇分散留地,否則須在轄區政府規劃的留用地集中安置區內選址。

(十一)推進留用地集中安置區建設。國務院批准的廣州市中心城區范圍外,相關區應根據產業發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃,安排一個或多個留用地集中安置區,由區政府統籌規劃、收儲和開發,引導留用地在集中安置區內落地,提高留用地集中發展效益。已選址但尚未辦理用地報批手續的留用地,農村集體經濟組織可申請在集中安置區內重新選址。

(十二)設置留用地基准容積率。為體現留用地安置的公平合理,工業用地或被征地農村集體經濟組織要求選址於容積率特殊控制區域的,按工業用地政策或容積率特殊控制區域規劃實施;非工業用地且選址於容積率特殊控制區域外的留用地,設定基准容積率上限為2.5,按留用地基准容積率辦理規劃用地手續。本意見印發前,留用地已取得的有效規劃批複明確了容積率指標的,按批複執行。

(十三)准確抵扣實物留地指標。

1.實物留地面積為城鄉規劃建設用地面積,包含道路、綠化等公共配套用地面積。公共配套設施用地的比例以不超過20%安排,超出部分可以與留用地一並規劃實施,但不計入留用地指標的抵扣面積。留用地指標抵扣面積為留用地淨用地面積乘以1.25與留用地規劃面積的較小值。

2.在控制性詳細規劃允許的前提下,農村集體經濟組織申請在基准容積率基礎上提高留用地開發強度,容積率提高部分按80%比例複合抵扣留用地指標,20%部分作為獎勵(以2.5容積率為基數進行計算),計算公式為:複合抵扣的留用地指標=留用地淨用地面積×(開發容積率-基准容積率)×80%/2.5。複合抵扣的留用地指標從農村集體經濟組織持有的留用地指標中抵扣,或者通過轄區內調劑取得。

(十四)鼓勵留用地消化曆史遺留建設用地。農村集體經濟組織范圍內,經第二次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續的曆史遺留建設用地,在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下,可以按規定完善城鄉規劃審批、農用地轉用、土地征收和土地供應等手續,並按曆史遺留建設用地面積的50%抵扣留用地指標。

三、簡化和規范審批程序,提高留用地審批效率

(十五)留用地兌現費用。留用地折算貨幣補償款、可供置換物業的籌集成本,以及留用地辦理農用地轉用和土地征收手續的費用(新增建設用地土地有償使用費除外),納入征地成本,由用地單位承擔。

(十六)留用地折算貨幣補償款預存。被征地農村集體經濟組織選擇的留用地兌現方式符合下列情形的,征地項目用地報批前,征地單位應在當地區政府或區國土規劃部門指定的銀行賬戶預存留用地折算貨幣補償款,並與該征地項目的其他補償安置資金分科目管理。

1.按規定采取留用地折算貨幣補償,但尚未支付給被征地農村集體經濟組織的;

2.選擇置換的物業屬區政府提供的;

3.選擇在區政府規劃建設的留用地集中安置區內落地的;

4.選擇分散留地但未能同步辦理用地報批手續的。

(十七)征地同步落實留用地。被征地農村集體經濟組織要求實物留地的,除國家和省規定可以延後報批的情形外,留用地必須先行落實或與主體項目同步辦理用地報批。征地項目用地報批時,應當明確和同步上報留用地安置方案。留用地安置方案應列明留用地兌現方式,其中:折算貨幣補償的,應明確留用地核定面積和比例、折算貨幣補償標准和金額、支付情況等內容;置換物業的,應明確留用地核定面積和比例、置換物業落實方案等內容;實物留地的,應明確留用地核定面積和比例、選址位置、面積、擬安排用途等內容。被征地農村集體經濟組織選擇折算貨幣補償或置換物業的,應當將折算貨幣補償協議或置換物業協議隨留用地安置方案一並上報。

被征地農村集體經濟組織范圍內沒有符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的用地可供選址,或被征地農村集體經濟組織提出的留用地選址不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃,按規定需采取折算貨幣方式補償。被征地農村集體經濟組織如不同意采取貨幣補償,由區政府與被征地農村集體經濟組織協商,在區政府規劃建設的留用地集中安置區內選址或置換物業。經充分協商後被征地農村集體經濟組織不同意在留用地集中安置區內選址且不同意置換物業的,征地單位預存留用地折算貨幣補償款後,由區政府負責落實留用地兌現後續工作,征地單位予以協助支持。征地項目辦理用地報批時,由區政府及鎮(街)出具落實留用地的情況說明和承諾,附具留用地折算貨幣補償款預存憑據,先行申請辦理用地報批手續。

(十八)留用地折算貨幣補償撥付使用。留用地折算貨幣補償款按下列規定撥付和使用:

1.征地未獲得有批准權人民政府批准且未實際交付使用土地的,征地單位向屬地區國土規劃部門申請一次性退還留用地折算貨幣補償款本金和利息(按銀行同期存款活期利率計算,下同);已經支付給農村集體經濟組織的應當將留用地折算貨幣補償款本金和利息退還征地單位。

2.農村集體經濟組織選擇留用地折算貨幣補償款的,向屬地區國土規劃部門申請一次性全額撥付留用地折算貨幣補償款本金和利息。

農村集體經濟組織選擇留用地置換區政府提供的物業,或選擇在區政府規劃建設的留用地集中安置區內落地,且相關物業或用地已落實的,留用地折算貨幣補償款本金和利息由征地所在區政府統籌使用,優先用於留用地集中安置區建設和可供置換物業籌集。

3.農村集體經濟組織自行辦理留用地用地手續的,在取得建設用地批准書後,按辦理手續實際發生費用向屬地區國土規劃部門申請撥付,剩餘款項由征地所在區政府統籌使用。征地單位負責落實用地手續並承擔相關費用的,在取得建設用地批准書後,征地單位向屬地區國土規劃部門申請將留用地折算貨幣補償款本金和利息一次性退還征地單位。

4.根據本意見第一條第(五)點規定調整留用地指標的,留用地折算貨幣補償款進行相應調整。

四、堅持放管結合,提升留用地開發利用價值

(十九)留用地的開發用途。農村集體經濟組織自行開發或者自主引入產業開發的留用地,按照規劃使用,但不得建設商品住宅。政府收儲後公開出讓實施的,按照規劃使用。

(二十)鼓勵市場主體參與留用地開發。農村集體經濟組織可通過自行開發建設,引入社會資本合作開發,依法出讓、轉讓、出租留用地土地使用權和交由政府儲備等方式開發利用留用地。

農村集體經濟組織與市場主體約定相關合作協議,涉及開發用途、規劃指標等內容的,應以國土規劃部門批複意見為准。

(二十一)加大留用地政府統籌開發力度。鼓勵各區政府統籌本轄區范圍內留用地資源,制定開發利用規劃,引入社會資本參與留用地開發利用,收儲開發後按留用地價值返還用地、物業或貨幣補償款。

各區政府應當結合本區實際,建立留用地開發建設工作協調機制,完善留用地利用的產業類型、用地標准、環保要求、建設指引等,鼓勵納入招商引資平台管理,引導留用地及時高效開發利用。

(二十二)規范留用地兌現手續。留用地兌現方式的選擇,置換物業的協議簽訂,留用地指標抵扣(含複合抵扣指標、用於消化曆史遺留建設用地等),留用地落地(含選址位置、用途及容積率確認等),產業項目引入,留用地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等,應按《中華人民共和國村民委員會組織法》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》《廣東省農村集體資產管理條例》和《廣州市農村集體資產交易管理辦法》等規定,經村民會議(村民代表會議)或集體成員大會(成員代表會議)討論決定後開展。

(二十三)加強留用地使用權流轉管理。留用地應當以被征地農村集體經濟組織的名義進行登記,不得以個人名義登記,嚴禁將留用地分配到本村村民。農村集體經濟組織依法出讓、轉讓、出租、抵押留用地使用權的,流轉方案應在本集體經濟組織范圍內公示15日並取證留存,且須通過土地所在的區一級農村集體資產交易服務機構或者廣州公共資源交易中心公開交易。

(二十四)規范留用地使用權取得、轉讓及相關稅費。農村集體經濟組織以無償返撥方式取得國有留用地使用權的,視同以出讓方式取得國有建設用地。

農村集體經濟組織依法轉讓國有留用地使用權的,或者受讓人取得國有留用地使用權後再轉讓的,如不涉及規劃用途、容積率等調整,不需補辦土地有償使用手續和補繳土地出讓金,但應按規定繳納土地使用權轉讓稅費。

農村集體經濟組織取得國有留用地使用權後或者依法轉讓國有留用地使用權時申請調整規劃用途(不得調整為商品住宅)的,按國土規劃部門依法受理補繳地價申請時點的新、舊用途市場評估樓面地價之差乘以建築面積補繳土地出讓金。

以劃撥方式取得的國有留用地使用權轉讓後,土地使用年限從簽訂國有土地使用權轉讓合同之日起,按國有土地出讓年限有關規定設定。

(二十五)加強留用地開發利用監管。農村集體經濟組織取得留用地使用權供地批准文件後,應按照批准用途和要求動工開發建設。國有留用地使用權依法轉讓後納入國有土地動竣工違約和閑置土地監管。集體留用地使用權流轉的參照國有土地動竣工違約和閑置土地監管。

留用地使用權轉讓或流轉合同中,應當就項目動工開發、竣工時間、違約責任、閑置處理、土地閑置費收繳、土地使用權收回等作出明確約定。

(二十六)監管使用留用地折算貨幣補償款。農村集體經濟組織領取的留用地折算貨幣補償款,應納入農村集體財產統一管理,在不違反禁止性規定的前提下,按照村民自主管理原則,由農村集體經濟組織自行決定用於發展集體經濟、提高農民生活水平或者改善養老和醫療保障。區負責農村財務管理的部門、鎮(街)對其使用情況進行監督管理。

五、其他

(二十七)農村集體經濟組織范圍內按城市更新有關規定開展舊村、舊廠改造的,留用地按城市更新相關規定處理。

(二十八)各區政府可結合本轄區實際,制定留用地集中安置區建設和管理、折算貨幣補償、置換物業程序和留用地綜合開發利用等相關規定和細則。

本意見自印發之日起施行,有效期5年。

廣州市人民政府辦公廳

2018年7月27日

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2018年8月2日印發

瀏覽次數
點贊
掃一掃在手機打開當前頁