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廣州市2019年基准地價更新聽證會舉行 重點發展區域地價相對高於全市均價

  • 2019-11-11 10:19:38
  • 來源: 廣州日報
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基准地價對房企和置業者來說具有重要意義,近日,廣州市2019年國有建設用地使用權基准地價更新成果舉行公開聽證會。聽證代表在聽取《廣州市2019年國有建設用地使用權基准地價更新成果》介紹後,就價格參考依據、基准地價的應用、與城市更新及規劃的銜接等問題進行了質詢和探討,同時提出了進一步修改完善的意見。市規劃和自然資源局將根據聽證代表的意見,對基准地價成果進行修改完善後報市政府審批,並正式公布。

基准地價反映區域土地平均價格

基准地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內,在平均開發利用條件下,不同級別或不同均質地域的建設用地,按照商服、住宅、工業等用途分別評估,並由政府確定的,於某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。它包含土地取得費(征地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發費用和土地有償使用費。

基准地價為正常房地產供需狀況下的區域土地市場平均價格,土地進入標准的“招拍掛”程序時政府所要確定的底價,正與這個區域的土地基准價格高度相關。按照相關規定,市、縣原則上必須每2到3年更新一次基准地價。廣州市已先後公布實施了7次基准地價,基准地價定期更新工作已逐漸納入制度化、規范化軌道。

凸顯重點發展區域潛在土地價值

市規劃和自然資源局有關負責人表示,本次基准地價更新成果符合廣州市房地產市場的實際情況。既反映了公開出讓土地市場價格變化的總體趨勢的情況,又體現了基准地價的均質特點。

各用途基准地價變化與公開出讓土地市場成交趨勢及幅度一致。但基准地價與公開出讓市場成交價格也存在內涵上的不同,基准地價為正常房地產供需狀況下的區域土地市場平均價格,具有普遍性,而公開出讓地塊價格受用地規模、規劃條件、市場行情、周邊環境等因素影響,具有特殊性。

此外,更新成果還凸顯了廣州重點發展區域潛在的土地價值。隨著城市基礎設施和生活配套設施的不斷投入,區域生活環境和居住環境發生較大改善,土地附加價值提升。本次基准地價成果中,重點發展區域地價水平相對高於全市平均水平。

本次調整內容

1.更新價格基准日。全市價格基准日統一由2017年1月1日更新為2019年1月1日。

2.調整設定容積率

現行基准地價中住宅、辦公用途是按照行政區范圍(中心九區、增城區、從化區)進行容積率內涵差異化設定,其中辦公用途中心九區容積率為3.6、從化區和增城區容積率為3.0;住宅用途中心九區容積率為2.7、從化區和增城區容積率為2.1。本次基准地價更新中調整為按照級別高低進行容積率內涵差異化設定,相對更為合理。其中,辦公用途一至八級容積率設定為3.6、九至十一級容積率設定為3.0;住宅用途一至八級容積率設定為2.7、九至十二級容積率設定為2.1。

3.調整各用途級別范圍

結合最新的行政區邊界、路網、水系以及房地產市場運行情況,本次基准地價各用途級別根據最新的土地分類定級結果進行了范圍調整。

4.完善基准地價分類體系

(1)一級分類調整

現行基准地價一級分類“商服用地”的說法統一修改為“商業用地”,主要因為土地利用現狀分類二級類中零售商業用地及商務金融用地對應的一級類均為商服用地,即商服用地應涵蓋商業用地及辦公用地,廣州市已分別建立商業用地和辦公用地基准地價。

(2)二級分類調整

現行的基准地價中並未明確提出新型產業用地(MO)概念,在二級用途修正系數表中以“創新型產業用地”作為表述,修正系數為工業用地的1.5倍。

鑒於2019年3月30日廣州市正式公布了《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》,明確了新型產業用地(MO)的用地概念及供地、規劃管理等一系列問題,故本次基准地價將“創新型產業用地”表述調整為“新型產業用地(M0)”,參照該辦法,新型產業用地(MO)修正系數調整為辦公用地的0.2倍。

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