关于印发《广州市荔湾区住房建设和园林局直管房住宅租赁管理规定（试行）》的通知

关于印发《广州市荔湾区住房建设和园林局直管房住宅租赁管理规定（试行）》的通知荔住建园林规〔2022〕3号关于印发《广州市荔湾区住房建设和园林局直管房住宅租赁管理规定（试行）》的通知区各有关单位、各街道办事处：   根据《广州市行政规范性文件管理规定》的相关规定，经区司法局审查同意，现将《广州市荔湾区住房建设和园林局直管房住宅租赁管理规定（试行）》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向我局反映。   特此通知。                                                                    广州市荔湾区住房建设和园林局                                                                         2022年4月16日（联系人：高继建，联系电话：81935306）广州市荔湾区住房建设和园林局直管房住宅租赁管理规定（试行）第一章  总则   第一条  为进一步规范荔湾区直管房管理，促进直管房住宅高效利用，确保国有资产保值增值，更好地为城镇人民生活提供保障服务，根据《中华人民共和国民法典》、《广东省公有房产管理办法》等规定，结合我区实际，制定本规定。   第二条  本规定适用于荔湾区辖区内的直管房住宅租赁管理工作。   第三条  本规定所称的直管房住宅，是指广州市人民政府委托广州市住房和城乡建设局下放我区直接管理的各类住宅。按产别主要分为公产、经租产、代管产和托管产4类。   本规定所称的家庭成员，是指本人的配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属。   本规定所称的独立家庭，包含本人、配偶和未成年子女或有抚养、扶养、赡养关系的成员（如本人或配偶的父母、监护对象）。   本规定所称的使用面积，是指房屋建筑面积除去墙壁（包括承重和非承重的墙、柱）和公用的楼梯间所占的面积后，按房屋的内踢脚线以上内围水平面积计算。   本规定所称的建筑面积，是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积。建筑面积可按使用面积乘以1.25进行测算，具体的面积按照房屋产权权属文件记载的建筑面积为准。   第四条  广州市荔湾区住房建设和园林局是本区直管房的行政主管部门，具体管理采用委托管理形式。区直管房行政主管部门负责直管房住宅租赁管理政策制定、业务指导与协调监督，指导直管房受托管理单位（下称“管理单位”）做好市属直管房日常管理工作。管理单位负责直管房住宅承租人认定与变更、租赁合同履约管理、租金收缴、纠纷调处等管理工作，建立健全日常监督检查机制，充分利用先进技术手段，加强对承租人的管理。第二章  出租   第五条  直管房住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。   第六条  直管房住宅具有重大消防安全隐患的、经鉴定为局部危险或全栋危险的，不得出租。   第七条  保障型出租的承租人，承租期间须满足以下条件：   （一）具有广州市荔湾区户籍；   （二）本人或配偶在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米（或人均居住面积低于12平方米）；   （三）无租住其他公房、包括公租（廉租）房、其他直管房或单位自管公房；   （四）未享受过政府购房优惠政策。   第八条  保障范围   （一）保障直管房原有住户合法权利。按照市直管房住宅租赁相关政策文件规定，保障符合条件的直管房原有承租人租住使用的权益。   （二）补充社会救济服务。对低收入家庭，孤寡老人，因突发事件、意外事件、重大疾病或者其他特殊困难的群体，经属地街道办事处或相关部门出具审核认定意见，在民政、住房保障等日常社会救助的基础上，以直管房住宅物业作住房补充载体，保障和改善特定困难群体基本居住生活需求。   （三）解决社会基层公共服务人员住房困难。针对环卫工人、基层医护、警务、教师等基层公共服务人员居住实际困难，经区主管部门出具审核认定意见，以单位名义向区政府申请承租直管房住宅作为单位职工宿舍用房。   （四）增加改造安置用房供给。利用存量住宅用于安置直管房消防整改和危房改造、抽疏的住户，用于安置应急抢险、信访等对象。   （五）增加人才租赁住房供给。利用直管房住宅存量资源，落实人才服务保障，为优化人才创新发展环境，集聚高端高层次人才，进一步推动产业转型升级。   （六）保障其它有相关文件可安置对象用房。   第九条  对不符合保障性住房和人才住房使用条件的直管房，按照有关规定开展市场化经营管理。第三章  承租人义务   第十条  承租人应履行依法缴纳租金义务，按照管理单位要求的支付方式准时缴纳租金。   第十一条  承租人不得擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人、私自调换使用或擅自改变使用性质。   第十二条  承租人应如实申报承租人及家庭成员的住房信息及变动信息，承租期间，出现不符合本规定第七条规定的条件时，应当根据合同约定或相关规定限期腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用（包括但不限于水、电、气、通信网络费）。通过住房保障途径解决住房困难的，应根据广州市住房保障相关规定腾退房屋。   承租人逾期腾退房屋的，管理单位应解除租赁关系收回房屋，并按市政府最新公布的房屋租金参考价追讨房屋占用费。   已通过住房保障途径获得公租房、廉租房、经济适用房、公共租赁住房补贴的承租人逾期未按规定交还房屋的，管理单位应及时告知住房保障部门依规定处理。   第十三条  承租人不得擅自对房屋扩、加、改建，不得擅自改变房屋用途，不得占用公共通道，因使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，管理单位有权要求承租人整改并承担相应的法律责任和赔偿损失。   第十四条  房屋及其设备因自然损坏需要维修的，承租人应积极配合管理单位进行检查和维修。   第十五条  租赁期内如遇房屋符合政策发还给业主，承租人有住房困难可循公共租赁住房保障途径解决，或作为历史承租人另行申请直管房解决。   第十六条  租赁期内如遇房屋修缮、拆卸、征收（征用）、自然灾害等情形，承租人应服从管理单位做好房源调配安排。第四章  续租   第十七条  房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期满3个月前书面向管理单位申请办理续租手续。在承租人申请办理续租手续时，管理单位应当及时告知承租人办理续租事宜和注意事项。   第十八条  管理单位在办理租赁手续时应对承租人提交的资料进行核对和审核。   对于符合续租条件的承租人，在签订租赁合同时，管理单位应向承租人解释合同条款和租金构成。确认租金后，与承租人签订一式两份的租赁合同。直管房租赁合同甲方由管理单位加盖公章，乙方由承租人填写或承租单位加盖公章。如承租人（单位）需要委托他人代为办理的，需提供相关的授权文件方可签订租赁合同。承租人（单位）签字（盖章）后视为已知悉租赁合同条款，须按照租赁合同约定使用直管房并履行相关义务。   对于不符合续租条件的承租人，管理单位应当及时告知承租人。承租人无法立即迁出的，管理单位可按市政府最新公布的房屋租金参考价与承租人重新签订租赁合同。   第十九条  直管房住宅租赁合同期原则上不超过5年，如有其他文件规定的，租赁合同期限另从文件规定。   管理单位应定期对民政部门认定的低保、低收入或市总工会认定的特困职工家庭，孤寡老人进行资格审核，符合租金减免的，按规定进行租金减免。   第二十条  管理单位与承租人签订租赁合同后，应按照广州市房屋租赁管理的有关规定办理租赁合同登记备案。办理租赁备案手续后方可向承租人发放合同。第五章  变更   第二十一条  承租人在承租直管房期间死亡、失去民事行为能力或提出终止租赁协议的，其家庭成员可书面向管理单位申请变更该房承租人。同等条件下，符合承租直管房条件的配偶、子女、父母享有优先承租权。   办理变更后，管理单位应根据现承租人的家庭情况调整租金。   第二十二条  承租人独立家庭已领取住房租赁补贴、购买经济适用房、租住公共租赁住房或通过其他途径解决住房困难的，不符合变更范围。   第二十三条  如区直管房行政主管部门正在通过法律途径收回房屋的，则不再受理该址变更承租人申请（法院另有判决的除外）。   第二十四条  凡以单位名义承租的住宅房屋，租赁期满后，原则上应改由实际使用人承租，存在以下情形的，可以继续以单位名义承租直管房住宅：   （一）经市政府批准（已下放区政府经营管理的，可由区直管房行政主管部门批准）或有其他政策文件明确可以由单位名义承租的；   （二）已移交租赁平台市场化运作的直管房住宅；   （三）因特殊工作的行政事业单位，需要以单位名义承租作周转用房的；   （四）由于征拆或存在其他历史遗留问题，已承租的历史承租人。   第二十五条  承租单位改为个人承租的，承租单位应当协助管理单位提供实际使用人及使用人家庭成员的相关资料，对于符合承租直管房资格的实际使用人，管理单位应当按本规定办理变更手续；对于不符合承租直管房条件的实际使用人，承租单位应协助管理单位清退实际使用人，将房屋腾空交还管理单位。   在完成办理变更手续前，承租单位应继续按时缴纳租金，直至完成变更手续。第六章  抽疏   第二十六条  空置的直管房住宅原则上优先用于消防通道改造、增设厨厕等公共设备，但同时符合以下情况的房屋可用于相邻安置使用：   （一）房屋没有纳入拆迁范围的；   （二）房屋不具备用于改造通道或增设厨厕等设备条件的；   （三）不成套的房屋；   （四）房屋使用面积少于25平方米的；   （五）没有其他安置用途的。   第二十七条  符合以下条件的，可申请相邻安置：   （一）承租家庭符合承租直管房条件的；   （二）申请家庭原居住的房屋与被申请房屋所在的位置为同一栋建筑物的；   （三）申请家庭原居住房屋人均使用面积不超过10平方米的；   管理单位应当遵循公开、透明的原则，对符合相邻安置条件的申请家庭进行公示，公示期内无异议或排除异议后与申请家庭办理租赁手续。第七章  永迁及临迁安置   第二十八条  以下情况可永迁安置：   （一）承租人年纪超过60岁或存在重大疾病、残疾，需要调整到低楼层的；   （二）房屋因危改、修缮、征拆需要搬离原房屋的；   （三）有其他文件规定需要永迁安置的。   承租人在办理永迁手续后1个月内，必须结清原房屋租金及相关费用，并将房屋腾空交还管理单位。   第二十九条  直管房因管理单位修缮需要承租人迁出的，管理单位应提供其他房源给承租人临迁安置，并与承租人签订临迁协议，协议履行期间原房屋修缮完毕的，临迁协议自行终止。   房屋修缮完毕后，承租人须在接到管理单位通知后1个月内结清使用临迁房源期间产生的相关费用，并将房屋腾空交还管理单位。逾期未交还房屋的，管理单位可按市政府最新公布的房屋租金参考价收取临迁房屋有偿使用金。第八章  租金   第三十条  直管房住宅租金应根据市住房管理部门最新公布的公房住宅租金标准计算租金。    第三十一条  通过市场化出租的住宅直管房，租金按照成交价格收取租金。租赁期满后，承租人需要继续承租的，管理单位可按照有资质的社会中介出具的租金评估价格或市政府最新公布的房屋租金参考价办理续租手续。   通过市场化出租的直管房住宅，承租人不能享受保障性住房租金标准。   第三十二条  如有其他政策文件给予其他租金标准的，从其规定。第九章  租赁保证金   第三十三条  新承租、房屋调换、变更、原以单位名义承租后转个人名义承租、或者征收补偿接管住户承租住宅直管房的，需按每平方米使用面积不低于40元交纳租赁保证金，民政部门认定的低保、低收入或市总工会认定的特困职工家庭，孤寡老人可免收租赁保证金。   第三十四条  承租人已交纳房屋租赁保证金的，承租人申请办理退租或变更手续时，符合退还要求的，管理单位应退回房屋租赁保证金。存在以下情形的，管理单位不予退还房屋保证金：   （一）承租人办理退租手续后仍未结清租金、水费、电费、物业管理费等需要自行承担的费用；   （二）承租人因自身原因，导致房屋损坏的；   （三）利用承租直管房进行违法活动的；   （四）根据合同约定需要没收保证金的违规行为。   第三十五条  管理单位每季度将租赁保证金收退情况详细列表，装订留存。第十章  一般责任   第三十六条  管理单位应建立直管房巡查制度并定期对辖区内的直管房进行巡查。负责辖内房屋的安全管理职责，包括危房督修、巡查、辖内房屋应急抢险。   第三十七条  管理单位应每年制定违规清理计划，对于存在以下行为，管理单位有权解除租赁关系并应纳入清理对象：   （一）存在擅自将房屋转租、分租、转让、转借他人、私自调换使用或擅自改变使用性质的；   （二）存在连续欠租达6个月或累计欠租达12个月以上的；   （三）租赁期满后拒不办理续租手续的；   （四）连续空置达6个月以上的；   （五）有私房且家庭人均私房建筑面积超过15平方米（或人均居住面积超过12平方米）的；   （六）故意损坏房屋、擅自改变使用性质的；   （七）存在其他违规行为。   管理单位应定期梳理清理对象，稳步分批地以劝退、司法途径等方式进行清理收回房屋。   第三十八条  管理单位每年应制定租金收缴计划，对于历史欠租、地块欠租、接管欠租等欠租依法追缴，避免错过追诉期，导致租金流失；配合区直管房行政主管部门做好征而未补、拆迁补偿等摸查梳理工作，避免造成国有资产流失。   第三十九条  管理单位负责交纳直管房空置期间的物业管理费。   第四十条  管理单位应定期向区直管房行政主管部门报送直管房管理的相关情况。区直管房行政主管部门不定期的对辖内的直管房进行抽查，并每年对管理单位进行考核，未按规定使用直管房的，瞒报、漏报直管房使用情况的，按法律法规追究相关人员责任。对因失职渎职造成严重后果的，依法依纪追究责任。第十一章  附则   第四十一条  涉及以直管房用作人才住房和保障性租赁住房使用的，另行规定执行。   第四十二条  其他法律、法规另有规定的，依照其规定。   第四十三条  本规定自印发之日起试行2年。