《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》解读文件一、制定原因2017年8月，《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规〔2017〕11号，以下简称“市实施办法”）正式颁布实施，根据市实施办法第三十七条要求“各区人民政府可根据本办法，结合辖区实际情况制定实施细则，指导辖区村庄规划管理工作”，特制定本实施细则。二、政策依据１、国家法律法规：《中华人民共和国城乡规划法》。２、广东省广州市地方性法规：《广东省城乡规划条例》、《广州市城乡规划条例》。３、国家部委规章和政府规章：住房城乡建设部《乡村建设规划许可实施意见》、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》、《广州市乡村建设规划许可证实施办法》。４、其他：广州市人民政府办公厅《关于加强村庄规划建设管理的实施意见》、广州市国土资源和规划委员会《关于实施乡村振兴若干规划用地问题的指导意见》、广州市国土资源和规划委员会《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》等。三、制度创新（一）规范制度，构建全面明晰审批流程本实施细则本着先规划、后许可、再建设的思路，遵循简化审批流程、高效便民、公开公正的原则，理顺我区村民从申请、公示、审查、报建至核实、确权的全流程操作程序，提出“搭建一个平台，指定一个牵头部门，设置一个政务窗口”，对农村村民住宅建设事务实行“集中式管理”。细则规定，由村、社协助村民进行报建，由九佛街道办事处、龙湖街道办事处、新龙镇人民政府负责审批及核实，避免村民往返跑多趟，实现农民住宅报建“一个口进，一个口出”，从简化程序的角度上方便村民。除制度建设外，本细则还从技术上规范了村民建房时需控制的建筑间距、组团道路、削坡建房等问题，并充分考虑了不予许可情形、审批期限、变更延期等相关许可事项，使其更具可操作性。（二）便民利民，财政承担部分报建费用在拟定本实施细则的调研论证阶段，推进我区村民住宅报建的进程中，村民及基层工作人员多次反映依法依规报建产生的建房成本过高，其中，基础资料核查及放线、测量费用是构成成本费用的重要部分。经过多次讨论研究，政策制定部门认为通过政府投入资金实现财政保障对推进乡村建设规划许可管理工作大有裨益。因此，为鼓励村民依法依规报建，在本实施细则中明确由九佛街道办事处、龙湖街道办事处、新龙镇人民政府每年安排财政专项资金，纳入部门财政预算，解决村民个人建房涉及的现状地形图规划核查、规划放线、规划核实测量、权籍调查等费用，由部门财政预算安排。细则鼓励村民个人建房选用相关部门统一制定的民居设计方案，以节约建筑设计费用，减轻村民负担。（三）拓宽渠道，理顺历史土地权属问题村民个人建房包括两种情况：一是已办理或免于办理用地报批手续的存量建设用地建房；二是除此之外的新增建设用地建房。原九龙镇因历史原因，大多数现状房屋未取得宅基地使用证、集体土地使用证、房地产证等合法权属文件。2018年8月原市国规委印发《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》（穗国土规划规字［2018］7号），其中规定：“最新年度土地利用现状变更调查地类为建设用地的，按照以下规定办理：（一）属1999年1月1日之前变更为建设用地的（以1998年或之前的土地利用现状变更调查数据为准），无需办理新增建设用地报批；（二）属1999年1月1日之后变更为建设用地的，应当办理新增建设用地（完善建设用地）报批手续。使用无需办理新增建设用地报批的土地进行村民个人非公寓式住宅建设的，可以按照《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第三章规定直接核发乡村建设规划许可证。”本实施细则结合此文件及我区情况，将“存量建设用地”定义明确为“已取得宅基地使用证、集体土地使用证、建设用地批准书、房地产证，或在1999年1月1日之前年度土地利用现状变更调查地类已变更为建设用地的土地”。此政策有利于扩大存量建设用地范畴，解决我区村民有房无证的实际问题。（四）确认产权，鼓励村民依法依规报建《广州市乡村建设规划许可证实施办法》及其他区县均未就村民个人住宅的权属登记作出明确规定，但自2015年制定《萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法（试行）》时，为调动村民报建积极性，经区政府规划建设领导小组及区政府常务会议讨论，同意经规划核实合格的村民住宅可备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。为鼓励合法报建，本实施细则继续沿用此确权做法。四、常见问题（一）哪些村庄范围允许村民个人建设非公寓式住宅？本实施细则适用于广州市黄埔区原九龙镇村庄规划确定的集体建设用地范围内，包括蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村共十一个。已完成村改居、已完成旧村改造或处于改造批复有效期内的旧村，不适用本细则。（二）满足什么情况可以申请乡村建设规划许可？1、已取得存量建设用地（持有宅基地使用证、集体土地使用证、建设用地批准书、房地产证，或所使用土地在1999年1月1日之前年度土地利用现状变更调查地类已变更为建设用地）或是已取得新增建设用地批复意见；2、满足一户一宅规定；3、符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄规划；4、不位于地址灾害危险区域；5、不涉及违法用地及违法建设；6、建筑规模、间距、高度、功能等符合规范要求。（三）“一户一宅”政策的标准是什么？符合“一户一宅”政策的本村村民，具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以户为单位提出住宅建设申请。1、“一户”的标准为：（1）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；（2）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；（3）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；（4）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。在审核村民申请建房条件时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的分户标准。2、“一宅”的标准为：符合宅基地建房的村庄且不存在违法建设，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。是否属于“一宅”的情况，综合以下两种方式进行认定：1、不动产登记部门出具的申请人及本户内所有家庭成员《个人名下房地产登记情况查询证明》；2、村民自行举证并向村委会申报，村委会组织公示后进行确认并报镇街审核。（四）具体核发《乡村建设规划许可证》是哪个部门？九佛街道办事处、龙湖街道办事处、新龙镇人民政府受广州市规划和自然资源局委托，负责辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可审批、批后监管、规划核实等工作，具体包括准建条件审核、用地及规划审核、现场实勘、专项资金安排、委托放验线、核发《乡村建设规划许可证》、巡查、验收核实等。（五）村民建设非公寓式住宅的建设规模和标准？1、新建、拆建非公寓式住宅每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层半，根据功能需要可以增设梯间和功能用房。3层部分建筑高度不大于11米，设梯间和功能用房的建筑高度不大于14米。鼓励采用坡屋顶。2、新规划村民住宅，主要朝向的建筑间距应不小于6米，次要朝向的建筑间距应不小于2米（建设联排式住宅的除外）。建筑成组布置总长超过45米或者因交通、防火需要的，应当预留不小于6米的公共通道。3、现状村民住宅改建、扩建，不得影响邻屋安全，临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0．6米（以用地边界为基准，建设联排式住宅的除外）。4、最小间距范围内，不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。5、新规划村民住宅区应规划设置组团道路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合《广州市城乡规划技术规定》第三十七条的要求，符合我国现行建筑设计规范及相关建筑防火规范要求。6、禁止削坡建房及在地质灾害易发区建房。（六）哪些费用由政府承担，哪些由个人承担？九佛街道办事处、龙湖街道办事处、新龙镇人民政府每年安排财政专项资金，纳入部门财政预算，为村民个人建房所需的现状地形图核查、规划放验线、规划核实测量、权籍调查等费用提供资金保障。鼓励村民个人建房选用相关部门统一制定的民居设计方案。村民未选用统一制定的民居设计方案、自愿委托设计单位进行设计所发生的费用，由村民自行承担。除政府补助资金的部分以外，其他费用由申请人按相关规定缴纳。