【音频解读】 《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第六批）的通知》政策解读　　【音频解读】 【音频解读】 《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_42993494196381144")); }); 　　【文字解读】　　一、文件背景　　为全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委“1312”思路举措，市规划和自然资源局近日出台第六批惠企利民促进经济社会发展若干措施，继续推进规划资源领域改革创新，持续优化营商环境，全面提升人居环境品质，促进经济社会发展。　　二、目标任务　　聚焦经济社会需要和改善民生需求，不断推进规划资源领域改革创新，立足盘活低效用地、提高产居品质、优化政务服务等三个方面提出29条措施，持续推动规划资源审批服务机制集成式改革，进一步优化营商环境助力企业发展，提高土地利用效率，提升人居环境品质，提高审批服务效率和企业、群众满意度，不断深化拓展规划资源领域惠企利民工作实效。　　三、主要内容及措施亮点　　《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第六批）的通知》覆盖规划审批、土地供应、工程报建、确权登记等多个业务板块，在已出台的五批117条惠企利民措施基础上，进一步增强改革创新力度，推进惠企利民工作。　　（一）创新试点，盘活低效用地　　为推进盘活利用存量土地，提高土地利用效率，按照自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作部署，现推进广州低效用地再开发试点工作，探索建立可复制、可推广的低效用地再开发政策体系与制度机制。　　该部分措施适用于已经自然资源部备案入库的低效用地再开发试点项目。同时根据低效用地试点工作有关要求，对低效用地项目库以年度为周期更新。　　低效用地是指广州市行政辖区内，在第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查确定的建设用地中，被认定为布局散乱、利用粗放、用途不合理、环境品质差、产出效益低的存量建设用地，以及因低效用地再开发项目实施需要纳入的成片连片开发区域。　　1. 处理历史遗留建设用地无需使用新增建设用地指标。优化前，对于没有合法用地手续的历史遗留建设用地，在完善用地手续时，要追溯到1999年度土地变更调查成果，如果1999年度土地变更调查成果为非建设用地，即使第二次全国土地调查和第三次全国国土调查是建设用地，依然需要使用新增建设用地指标。优化后，对已纳入低效用地再开发数据库的历史遗留建设用地，若第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收、供应等手续，无需使用新增建设用地指标。　　2. 支持集体与国有建设用地置换。优化前，用地置换仅限于国有建设用地之间置换或集体建设用地之间置换，涉及集体建设用地与国有建设用地置换的，需先将集体建设用地征收为国有建设用地后才可置换。优化后，集体建设用地与国有建设用地可直接进行空间位置上的调换。原集体土地所有权或国有建设用地使用权范围内全部置换的，须先办理土地注销登记，再办理土地首次登记。原集体土地所有权或国有建设用地使用权范围内部分置换的，须先办理土地变更登记，再办理土地首次登记。　　3. 支持项目范围内“三地”连片改造。本条衔接了《广州市低效用地再开发试点工作实施方案》（穗规划资源字〔2023〕37号）关于鼓励集中连片开发的要求，允许在低效用地再开发中整合项目范围内可开发利用的边角地、夹心地、插花地纳入连片改造，累计面积不超过项目总面积10%，特殊情况的原则上累计面积不得超过项目总面积的20%，同时明确特殊情况需论证具有必要性并经市政府同意。　　4. 支持产业配套集中建设。优化前，对于工业用地，配套设施在本地块内集中设置，独立占地的公服配套用地面积不大于地块总用地面积的7%。优化后，对于纳入低效用地项目库、改造规模3公顷以上的产业园区，该产业园区的配套设施，可根据规划跨地块集中设置，独立占地的公服配套用地面积不大于产业园区总用地面积的7%，有利于加强产业园区生产性和生活性服务建设，为产业发展提供高品质的服务支撑，推动产业空间提质增效。　　5. 工业用房转移登记经区政府同意可不受2年限制。优化前，对允许分割的工业用地房屋实行“先租后卖”和预告登记，申请购买工业用地房屋的企业，应当入驻并租用和投产该工业用地房屋满2年以上。优化后，经区政府组织认定同意，可申请办理分割转移登记。　　6. 降低产业用房最小分割面积至不低于300平方米。优化前，产业用房可按最小单元不小于500平方米进行分割转让。优化后，对于纳入低效用地项目库的项目，经过区政府组织认定同意，最小单元的建筑面积可不低于300平方米。　　7. 支持存量建筑临时转换使用功能。优化前，工业产业区块外存量工业用房进行制造业与文化创意、科技服务融合发展的，可临时按原用途和土地权利类型使用土地，过渡期限5年。优化后，放宽了5年过渡期政策的适用范围，对于纳入低效用地项目库的存量建筑物，经区政府同意，在保障安全和公共利益优先条件下，符合转换功能后的环境、消防等相关要求的，可按正面清单进行临时转换使用功能，临时使用期限5年，在5年过渡期内可按照不改变用地主体、不改变用地及建筑规划用途、不调整控规和规划条件办理相关审批手续。　　8. 支持原划拨工业用地提质增效暂不办理有偿使用手续。优化前，原划拨工业用地盘活利用须按规定办理土地有偿使用手续，企业未能完全享受过渡期优惠政策。优化后，原划拨工业用地提容增效可暂不办理土地有偿使用手续，有助于降低企业用地成本，激发企业增资扩产的积极性。　　9. 支持多种方式供应产业用地。优化前，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可采用协议方式出让给符合条件的改造主体，土地供应方式有限，无法满足当前市场对土地供应方式的多元需求。优化后，在落实“净地”供应的要求后，依据国土空间规划和详细规划，采用统筹做地模式实施的再开发项目，以及再开发用于发展产业项目，可采用带设计方案出让、带项目方案出让、综合评价出让等创新方式供应土地，土地供应方式更灵活，有助于加快项目落地。　　10. 鼓励实施地上地下分层立体开发。优化前，原未纳入供应范围的经营性地下空间进行独立开发利用的供应方式未具体明确；使用政府储备用地的划拨用地项目，应当按照核定的土地储备成本计收土地综合开发费；土地储备成本难以核定的，按照申请储备用地时公共服务用地（类别二）基准地价的60%，以用地面积计收土地综合开发费。优化后，衔接《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第二批）的通知》第四条优化空中连廊和地下连接体供应方式的措施，进一步明确低效用地再开发试点项目利用自有用地开发建设地下空间、与城市地下公共交通设施配套同步建设且不能分割实施的经营性地下空间、宗地内及宗地间的地下连廊等地下空间等可以协议出让（租赁）方式供应，有利于明确开发合法性，提高开发积极性；宗地综合开发费由地上部分承担，地下空间开发利用无需缴纳；开发建设地下空间符合《划拨用地目录》的，也无需缴纳综合开发费，减轻地下空间开发建设成本。　　11. 支持分期缴纳土地出让金。低效用地再开发需补缴土地出让金的项目经批准后可分期缴纳。工业用途的项目，首次缴纳比例不低于应缴土地出让金的30%，于出让合同或相关协议签订之日起30日内付清；余款可在签订出让合同或相关协议之日起24个月内付清，按合同约定缴纳余款的，余款不计利息。除工业用途以外的项目，首次缴纳比例不低于应缴土地出让金的50%，于出让合同或相关协议签订之日起30日内付清；余款在签订出让合同或相关协议之日起12个月内付清，并计分期利息。优化前，城市更新项目首期缴纳比例不低于30%，非城市更新项目首期缴纳比例不得低于50%，且余款缴纳期限不得超过一年，特殊项目须两年内全部缴清。优化后，加大对产业类项目的支持力度，差异化设定低效用地再开发中工业与非工业用途项目的出让金首期缴纳比例、分期最长期限和余款利息等要求，降低企业资金压力。　　12. 探索支持工商业用地办理土地使用权续期。纳入低效用地再开发试点的项目，经评估重新签订投入产出监管协议后，经批准可办理土地使用权续期，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地出让合同，按规划和自然资源部门依法受理时点同地段相应用途续期后增加年限市场评估总地价的70%计交。优化前，工商业用地使用权续期程序及地价计收标准尚待明确。优化后，落实二十届三中全会关于深化土地制度改革的要求，探索在低效用地再开发中明确工商业用地使用权续期程序，优化地价计收，激励纳入试点库的低效用地再开发项目先行先试，用于发展政府支持的工商业项目。　　（二）优化管控，提高产居品质　　13. 支持产业项目使用增减挂钩统筹指标。我省增减挂钩分为先建新后拆旧和先拆旧后建新两种实施模式。为了鼓励“先拆后建”模式的实施，提高试点单位拆旧复垦工作的主动性和积极性，省自然资源厅2015年下放“先拆后建”模式的增减挂钩项目区拆旧区复垦方案的审批权限。为实现“地等项目”提前做好产业园区土地整治，鼓励各区结合全域土地综合整治以“先拆后建”模式开展增减挂钩项目。将整治区域内的拆旧地块作为一个整体，按照增减挂钩项目管理相关规定打包审批，统筹实施，所产生的增减挂钩指标可统筹使用于产业项目范围内零散不规则农用地的规整和成片开发，也是落实《自然资源部关于学习运用“千万工程”经验深入推进全域土地综合整治工作的意见》第（七）条“可结合实际将整治区域内的拆旧地块作为一个整体，按照增减挂钩项目管理相关规定打包审批、统筹实施，所产生的增减挂钩指标可统筹使用”要求。同时探索通过“先建后拆”模式实施增减挂钩，按要求编制增减挂钩方案，按程序以地级以上市为单位报省审批，以便提前做好产业园区土地整治，做到“地等项目”。　　14. 优化工业项目建设用地指标控制，提升工业用地集约节约利用水平。《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》中明确，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在配套行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积≤总建筑面积的15%，并应符合相关工业建筑设计规范要求。该措施一是响应国家对于工业项目指标管控原则，二是强化制造业立市，有利于促进工业上楼。　　15. 完善历史遗留的集体建设用地手续仅抵扣50%留用地指标。为加力提速推进“百千万工程”，推动乡村全面振兴，促进城乡区域协调发展，本条措施鼓励利用留用地消化历史遗留建设用地。优化前，对于没有合法用地手续的历史遗留建设用地，在完善集体建设用地手续时，需要100%抵扣留用地指标。优化后，经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，符合国土空间规划及完善用地手续要求的前提下，可按历史遗留建设用地面积的50%抵扣留用地指标，完善集体建设用地手续。无留用地指标但农村集体经济组织在本行政村范围内有留用地指标预支空间的，可以申请预支留用地指标。　　16. 提高地块用途管控灵活度，优化商业服务业土地利用效率。随着各类经济产业融合发展，市场主体对于商业、商务的功能需求呈现多样化、个性化特征，详细规划编制需要强化刚弹结合以适应社会经济发展的需求。在详细规划编制阶段，规划商业用地（B1）兼容商务用地（B2），可以不明确具体比例。在土地出让前，土地储备部门在不改变其他规划指标的前提下，可以联合招商部门，通过对市场充分评估后，最终具体确定商业用地（B1）和商务用地（B2）的建筑比例。　　17. 支持留用地用于公共服务建设，简化规划审批流程。该措施致力于加力提速推进实施“百千万工程”，推动乡村全面振兴，促进城乡区域协调发展，一方面提高留用地使用灵活度，保障村集体发展权益，另一方面增加教育、培训、养老的服务供给，提升市民生活便利度。优化前，村集体需根据招商情况申请规划用地中类间的优化，将B1、B2、B3的商业服务业用地调整为B9。优化后，衔接《广州市规划和自然资源局关于印发进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第五批）的通知》第六条支持村集体经济发展用地兼容建设乡村公共管理与公共服务设施、公用设施的措施，进一步提出村集体在征得相关行业主管部门同意后，规划为B1、B2、B3的村集体经济发展留用地，可直接申请出具带有兼容其他服务设施用地（B9）的规划条件，并开展规划报建工作。　　18. 鼓励通过风雨连廊打造适合岭南气候的慢行系统，鼓励优化和利用建筑第五立面，精细化相关管控要求。优化前，一是风雨连廊纳入项目建筑密度计算；二是新建建筑和既有建筑改造第五立面品质化设计受限于建筑高度管控要求，缺乏设计和实施条件。优化后，一是为支持打造岭南气候慢行系统，鼓励首、二层设置无围蔽的公共开放性风雨连廊（含架空形式），在满足绿地率指标前提下，不限制其增加的建筑密度；二是为打造高品质第五立面，鼓励优化建筑第五立面设计，鼓励屋面复合利用，并释放更多公共开放空间，在满足一定要求前提下，增设的必要性绿化、围蔽设施不计入建筑高度、建筑间距管控要求。　　19. 鼓励成片连片、成批集中编制审批既有住宅加装电梯方案，实行加装电梯规划方案审批与方案实施分离。优化前，根据《广州市既有住宅增设电梯办法》，经本单元业主自主协商、依法表决后，依本单元业主申请加装电梯进行方案审批，方案批复后可组织实施建设。优化后，变依业主申请加梯方案为政府主动服务送成片连片加装电梯方案。以住宅小区、物业管理区域或者社区为范围，由区电梯牵头部门（区电梯办）、街道等部门主动推荐纳入并组织成片连片、成批集中编制既有住宅加装电梯方案。成片连片和成批次的加梯方案经公示后，由区电梯牵头部门（区电梯办）会同相关部门联合审定方案。各个单元业主自主协商、依法表决后，按照已审定的成片连片加梯方案组织实施建设，落实建筑质量安全和加装电梯技术规范等相关管理要求。　　（三）审批提效，优化政务服务　　20. 支持地下车库（位）分期、单独办理规划条件核实，分期确权登记。优化前，地下车库（位）需与地上住宅部分联合验收，并核实出让金手续后才能办理确权登记。优化后，地下车库（位）在“功能独立、确保安全”的基础上，可分期、单独办理规划条件核实；建设单位可依据记载承诺事项的规划条件核实意见书、核实出让金手续后先行办理地下车库（位）首次登记，提高地下车库（位）建设积极性，帮助企业减轻压力。　　21. 支持已通过联审决策的政府投资类建筑工程项目简化办理设计方案审查与单体报建。优化前，对于已经经过方案联审决策后的政府投资类项目，需按程序办理设计方案审查及单体报建。优化后，允许政府投资类建筑工程的建设单位结合方案设计深度情况和联审要求，在联审决策阶段同步申请设计方案（总平面图）审查；通过联审决策后，若设计方案基本稳定且无重大改动，建设单位可提供委托书或委托合同、“多测合一”编号等已委托测量单位开展放线服务的凭据、告知承诺书相关材料即可申请办理建设工程规划许可手续，书面承诺在3个月内补齐《建设工程放线测量记录册》、建设工程设计方案技术审查报告及总平面图、建筑设计方案图。规划和自然资源部门依法作出审批决定，开展事中事后监管，大幅减少政府投资类项目的报审时间，加快项目开工建设。　　22. 支持实行公司制改制的国有企业直接办理土地及地上建筑物的不动产权证名称变更登记。优化前，因企业改制需要办理土地及地上建筑物使用权人的名称变更，不再符合《划拨用地目录》的，需补办土地有偿使用手续、补缴土地出让金后方可进行变更登记。优化后，符合以下条件的，可直接办理土地使用权人名称变更，保留原供地方式不变：土地用途和房屋性质未发生改变、没有加改扩建、属于全资属性（由国有资产主管部门核实并提供证明材料）、土地资产账面价值无变动（由国有资产主管部核实并提供证明材料）。　　23. 放宽公益类项目建设工程规划许可证延期的申办时间限制。优化前，建设单位或者个人自取得建设工程规划许可证后十二个月内未开工建设的，应当在有效期届满三十日前向城乡规划主管部门提出延期申请。优化后，规划和自然资源部门在办理公益类项目建设工程规划许可证延期时，经审核申请时间是在有效期届满2个工作日前向规划和自然资源部门提出的，应当在建设工程规划许可证有效期届满前作出是否准予延期的决定。公益类项目包括《广州市城乡规划技术规定》附表二规定的幼儿园（R12、R22、R32）、中小学（A33）、文化站（A22）、社区卫生服务中心（A51）、福利院（A6）等独立用地的社区公共服务设施，以及在医疗卫生用地（A5）上建设的医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等项目。经营性的卫生、教育、养老、福利、文化等设施不适用。　　24. 开展存量房预告登记业务，防范“一房二卖”、“先卖后抵”等风险。优化前，买卖双方对于二手房交易存在对方一房二卖诈骗首付、对方反悔私下毁约加减价等顾虑。优化后，企业群众签订房屋买卖协议或其他不动产物权协议后先行办理存量房预告登记，有效防止以上问题、保障买卖双方的合法权益，且预告登记期间未经预告登记权利人的同意、房屋无法再次交易或再次抵押，待全款付清房款后或能够进行不动产登记之日起九十日内再办理预告登记转正式登记，可以有效缓解资金筹措压力，促进交易成功率。　　25.深化预告登记全程网办，免于企业现场办理。优化前，线上办理预购商品房预告登记需要所有申请人刷脸确认提交申请。优化后，由房地产开发企业发起预购商品房预告首次登记，或一并发起抵押权预告首次抵押，已委托的预购商品房预告登记无需购房人刷脸确认，减少购房人刷脸次数，提高网上办理效率。　　26.进一步优化建设工程规划许可证类全流程网办业务的申请材料。优化前，建筑类业务（需要技术审查）在技术审查环节，申请人需将加密的CAD图纸转成PDF格式，按设计图纸盖章要求加盖建设单位、设计单位、注册建筑师、出图章等电子印章，上传至广州市行政审批技术支撑事项监管系统。建筑类业务（不需要技术审查），申请人需按办事指南材料清单要求自行准备好加盖了电子印章的PDF格式电子文件或PDF格式扫描文件，通过广东政务服务网网办渠道提交申请材料。市政交通类业务，申请人在自检通过后需将加密的CAD图纸转成PDF格式，按设计图纸盖章要求加盖建设单位、设计单位、设计人员等电子印章后上传至广州市行政审批技术支撑事项监管系统。优化后，建筑类业务（需要技术审查）在技术审查环节，申请人将加密CAD图纸转为彩色PDF格式图纸，只需加盖设计单位、注册建筑师等电子印章后上传至广州市行政审批技术支撑事项监管系统。建筑类业务（不需要技术审查），申请人通过广东政务服务网在线上传加盖电子印章的PDF格式设计图；申请人、设计单位等未申请电子印章的，可上传加盖实体印章后的彩色扫描PDF图纸。市政交通类业务，申请人在自检通过后将加密CAD图纸转为彩色PDF格式图纸，只需加盖设计单位、注册规划师等电子印章后上传至广州市行政审批技术支撑事项监管系统。　　27. 新增国有土地上房屋预告登记和增量房转移登记可全市通办。我市在国有存量房登记业务全城通办基础上，2024年9月30日起实现国有土地上房屋预告登记（除预购商品房非公证继承登记）、增量房转移登记全市通办，逐步构建“通办为主、转办为辅”的市区一体化办理格局，企业群众就便、就近申办高频不动产登记业务，提升办理便捷度。　　28. 完善地块对外信息公开制度。该措施旨在进一步规范出让地块对外信息公开的内容与流程，加大信息公开力度，改变以往对外信息公开的渠道相对较少的情况，减少因内外信息不对称导致的地块开发研判失误，从而激发企业拿地积极性。优化前，拿地企业仅能通过年度广州经营性用地供地蓝皮书了解地块基本信息，详细资料需在地块正式挂牌后才可获取，可供企业决策的信息量及时间有限。优化后，明确以三种对外信息公开方式向意向企业提供13项地块资料，其中主动对外公开地块控规、卫星图等材料共4项，点对点向意向企业提供地块红线(矢量文件)、地形图(矢量文件)、地质灾害危险性评估报告等材料共8项，出让公告时以附件形式提供建设用地规划条件1项，以此畅通意向企业信息渠道，激发土拍市场活力。　　29. 强化“特诊窗口”兜底服务。进一步发挥市区两级规划资源惠企利民救济专窗作为“特诊窗口”的兜底服务作用，将企业、群众通过专窗反馈的在推进项目、办理业务中遇到的诉求或问题流转至相关业务部门、单位，通过业务板块专题“会诊”、提级研究等方式帮助企业、群众解决，并以个案问题推动一类案件解决、固化一套工作机制。