【音频】《广州市白云区棠溪村项目首期地块土地及房屋征收补偿安置方案》政策解读 音频解读 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_4631075219096203")); }); 　　一、背景依据　　为贯彻落实党中央、国务院关于推进保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”的部署要求及相关部委出台配套政策文件，广州“依法征收、净地出让”城中村改造新模式迎来重大发展机遇，迈进城市高质量发展新阶段。　　二、目标任务　　本区域定位为广州白云站南门户与广州时尚之都示范区，改造围绕这一定位全面展开。一方面，落实中央战略，加速棠溪村改造，集聚时尚产业，打造产城融合标杆；另一方面，借白云站开通契机，深挖聚龙、棠景双TOD潜力，注入多元功能，激发土地活力。同时，织密“四横六纵”路网、完善公共服务设施，营造宜居和美家园。　　三、主要内容　　《方案》共十二章五十一条，主要围绕“总则”、“国有土地使用权及房屋征收、收回、收购补偿”、“征收集体土地补偿”、“被征地农民养老保险”、“留用地及村集体经济收入保障”、“集体土地上非住宅房屋征收补偿”、“集体土地上住宅房屋征收补偿”、“集体土地上住宅房屋征收安置”、“集体土地上构筑物及附属设施征收补偿”、“其他财产征收补偿”、“评估”和“附则”等章节展开阐述。具体为：　　第一章明确了《方案》的制定依据、适用范围为广州市白云区棠溪村项目首期地块涉及的土地及地上建（构）筑物、附属物征收补偿和征收补偿费用等。　　第二章明确了因公共利益需要对国有土地上房屋进行征收的，国有土地征收补偿原则及搬迁时限奖励条件等。　　第三章明确了征收集体土地区片综合地价标准（包含土地补偿费及安置补助费）、青苗补偿标准以及夹心地、边角地、插花地的补偿标准等。　　第四章明确了被征地农民社会养老保险相关事宜。　　第五章明确了留用地采用实物留地、折算货币补偿、置换物业等方式兑现、留用地再次被征收、留用地开发补助等。　　第六章明确了集体土地上非住宅房屋征收补偿事宜，包括集体土地上非住宅房屋的产权认定原则、补偿原则、补偿标准及搬迁费、停产停业损失、集体物业租金补偿、按时搬迁奖励、清退义务等事项及不予补偿的情形等。　　第七章明确了集体土地上住宅房屋征收补偿事宜，包括集体土地上住宅房屋的产权认定原则、货币补偿原则、补偿标准及征收奖励、临时安置补助费、搬迁费补助、按时搬迁奖励、配合搬迁奖励等事项及不予补偿的情形等。　　第八章明确了集体土地上住宅房屋征收安置事宜，包括安置对象及条件、安置形式、安置面积核定原则、安置房的回购价格及申购价格、特殊情况、安置房面积差异处理、安置房选址及选房顺序等。　　第九章明确了集体土地上构筑物及附属设施补偿适用范围、类别及补偿标准、按时搬迁奖励条件及补偿对象等。　　第十章明确了农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业复建、特殊财产及《方案》未明确规定的其他被征收财产的补偿标准、补偿方式等事项等。　　第十一章明确了评估申请提出、评估机构选定、评估时点的确定方式等。　　第十二章明确了包括权属争议的处理及不可分割的建（构）筑物及鱼塘的补偿、依法组织实施征地补偿安置、限期交付土地及房屋、产权注销（变更）手续要求、对骗取拆迁补偿款、妨碍公务、扰乱公共秩序者依法追究责任等。　　四、利企惠民举措　　本《方案》落地实施后，项目综合效益尽显。于社会效益维度，改造完成将提供充裕安置住宅，切实圆百姓“安居梦”，同时增设学校、变电站等多元公共服务设施，填补片区配套空白，加之同步推进市政道路建设，内外交通得以优化，居民出行便利性大幅跃升。从经济效益来看，能充分挖掘土地潜能，可有力带动高端产业聚集，为区域引入前沿业态。环境效益层面，通过巧妙衔接绿廊打造公园绿地，推进大路涌揭盖复涌、清淤作业，因地制宜建设海绵设施，城市韧性与蓝绿空间得以同步提升。在文化效益范畴，充分尊重当地习俗，传承特色文化，妥善保护古树资源，塑造兼具现代与传统韵味的特色风貌，全方位赋能区域发展。　　五、新旧政策差异　　本《方案》属于新出台政策。　　六、其他内容　　（一）女儿墙和化粪池为什么不能另行补偿？　　根据《民用建筑设计标准术语》第2.4.7条和2.6条规定，女儿墙是指建筑外墙高出屋面的部分，建筑高度为建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度，因此女儿墙应为建筑物的部件与构件，不再另行补偿。化粪池属于主体结构配套的附属设施，已包含在补偿安置方案指导价标准内，不再另行补偿。　　（二）住宅和非住宅如何定性？在宅基地上的建筑物就是住宅吗？简易结构、钢结构（M）/钢、钢筋混凝土结构（N）可以认定为住宅吗？　　1.根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅是供家庭居住使用的建筑，由居住空间卧室、起居室（厅）等和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。仅指框架结构（A）/混合结构（B）/砖木结构（C），不包括简易结构、M/N结构。关于集体土地上住宅和非住宅的认定，应依据上述规定并结合房屋现场详查等情况最终确定；　　2.关于在宅基地上的建筑物是否属于住宅问题，根据《中华人民共和国土地管理法》及《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）关于“宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地”的规定，宅基地用于农村村民建住宅，但宅基地上的房屋不一定都是住宅。对于在宅基地上建成的仓库、厂房等建筑物，不是供农村村民家庭居住使用，故不属于住宅；　　3.根据《方案》规定，简易结构、M/N结构均不属住宅房屋。　　（三）征拆集体土地上合法产权房屋补偿最高是否为3600元/平方米？标准是否符合规定？　　1.《方案》规定的补偿标准符合《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）规定；　　2.根据《方案》规定，符合规定的被征收集体土地上住宅房屋可按“框架结构（A）3600元/平方米，混合结构（B）3360元/平方米，砖木结构（C）3120元/平方米”补偿，并可据实按《方案》规定获得征收奖励、临时安置补助费、搬迁费补助、按时搬迁奖励等；　　3.根据《方案》规定，符合安置条件的被征收人，可选择回购安置房。核定安置面积的回购价为3120元/平方米，该回购价不高于《方案》所规定的A、B、C结构补偿单价。即符合安置条件且选择回购安置房的被征收人，可按规定获得安置房、临时安置补助费、搬迁费补助、按时搬迁奖励等。　　（四）“一户一宅”如何认定？　　按《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）规定，“明确一户一宅标准”如下规定认定：　　1.“一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：（1）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的一户；（2）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；（3）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；（4）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。　　2.“一宅”的认定。由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处审核确认。各区人民政府要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。