广州市白云区人民政府关于印发广州市白云区三元里村城中村改造项目“村改居独栋村居类型”住宅房屋扶助方案的通知云府〔2025〕20号广州市白云区人民政府关于印发广州市白云区三元里村城中村改造项目“村改居独栋村居类型”住宅房屋扶助方案的通知三元里街道办事处，区规划和自然资源分局、区司法局、区住房建设交通局、区土地开发中心（区国有土地上房屋征收办）、白云城发：　　现将《广州市白云区三元里村城中村改造项目“村改居独栋村居类型”住宅房屋扶助方案》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区土地开发中心（区国有土地上房屋征收办）反映。　　广州市白云区人民政府　　2025年6月17日广州市白云区三元里村城中村改造项目“村改居独栋村居类型”住宅房屋扶助方案　　为确保广州市白云区三元里村城中村改造项目（以下简称本项目）顺利进行，妥善解决本项目涉及的“村改居独栋村居类型”（同国有征收方案中提及的“集转国独栋村居类型”）住宅房屋安置问题，根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）的有关规定，结合实际情况，特制定本扶助方案。　　一、历史情况　　三元里村城中村改造项目范围内“村改居独栋村居类型”住宅房屋，因城中村转制历史原因，当年在未完成相关征地补偿手续的情况下，根据历史上土地房产权属登记办法相关规定及集体所有土地相关宅基地房屋建设批准等要求，按国有土地上住宅房屋进行不动产权属登记，在核发的国有土地房地产证过程中，部分房屋面积以“不能确认产权”“未经批准兴建”等方式进行备注，属未经产权登记。根据相关法律法规规定，该部分未经产权登记面积只能予以货币补偿。相对于仍持有《宅基地使用证》未办理国有土地使用权手续不动产登记的独栋住宅房屋，该类型住宅房屋的安置权益受到损害，难以保障该部分村民、原村民原有的居住水平不降低。　　二、“村改居独栋村居类型”村民、原村民住宅房屋被征收人身份的认定　　（一）本方案规定的扶助适用对象，除需是广州市白云区三元里村城中村改造项目范围内“村改居独栋村居类型”住宅房屋的被征收人外，还需满足以下全部条件：　　1.属于《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州市白云区三元里村城中村改造项目土地及房屋征收补偿安置方案的通知》（云府办〔2025〕11号，下称《集体土地上房屋补偿方案》）第三十四条第（一）项第2点或第（五）（六）项规定的安置对象并符合“一户一宅[注1]”等安置条件。　　2.该“集转国独栋村居类型”住宅房屋属该被征收人家庭成员（指“一户一宅”[注1]中的“一户”内家庭成员）名下在本项目征收范围内唯一的“集转国独栋村居类型”住宅房屋。如该被征收人家庭成员（指“一户一宅”[注1]中的“一户”内家庭成员）在本项目征收范围内有两栋及以上“集转国独栋村居类型”住宅房屋或已有其他集体土地上住宅房屋的，不可适用本扶助方案。　　（二）“村改居独栋村居类型”村民、原村民住宅房屋被征收人的身份，由所属经济社、三元里村根据《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）、《集体土地上房屋补偿方案》及本方案等法律法规及政策规定予以共同认定，并出具身份认定证明。　　三、适用范围　　（一）经认定属本方案规定的扶助适用对象，如其名下被征收房屋合法产权面积不足280平方米，且存在属本项目《征收土地预公告》前建设的未经产权登记的住宅房屋部分[注2]，对其前述未经产权登记住宅房屋部分之实际测绘建筑面积（下称未经产权登记之实际测绘面积），可以选择按本方案第四条予以货币补偿后再按本方案相关规定申购安置房。被征收房屋合法产权面积等于或大于280平方米的，不适用本方案。　　被征收人属《集体土地上房屋补偿方案》第三十四条第（五）项第2点及第（六）项规定安置对象的，其名下被征收房屋合法产权面积不足120平方米才能在满足本方案规定后适用本方案，如其名下合法产权面积等于或大于120平方米的，不适用本方案。　　（二）本方案规定的扶助适用对象需对全部合法产权面积按本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案相关规定全部选择产权调换方式，方可按本方案规定申购安置房，合法产权面积不可再按本方案规定选择申购安置房。　　（三）本方案规定的扶助适用对象已按本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案相关规定对被征收房屋选择货币补偿的，不可按本方案规定选择申购安置房。　　（四）本方案适用对象以外的三元里村城中村改造项目其他国有土地上住宅房屋（老旧小区、农民公寓）被征收人，仍按本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案相关规定执行。　　四、房屋补偿标准　　本方案规定的扶助适用对象，如按本方案相关规定申购安置房，则只能按以下标准对其名下属本项目《征收土地预公告》前建设的未经产权登记的住宅房屋部分[注2]之实际测绘建筑面积予以货币补偿。　　（一）属1986年12月31日前已建成且至今未扩建或翻建的，由属地镇街对房屋历史建设情况予以核查[注3]，核查结果经属地镇街、村共同进行审核确认并公示无异议后，未经产权登记之实际测绘面积[注4]根据建筑结构按以下指导价标准予以补偿[注5]：类别 框架结构（A） 混合结构（B） 砖木结构（C） 补偿单价（元/平方米） 3600 3360 3120 　　（二）属1987年1月1日至1998年12月31日已建成的，可提供由属地镇街建设管理部门审核盖章的报建表或属地镇街核发的《广州市农村居民住宅建设用地批准书》的，前述审批文件批复的建设量[注6]按照本条第（一）项规定的指导价标准予以补偿；不能提供前述审批文件的，由属地镇街对房屋历史建设情况予以核查[注3]，核查结果经属地镇街、村共同进行审核确认并公示无异议且符合“一户一宅”[注1]，对被征收房屋实际测绘面积[注7]（如超过280平方米则按280平方米计）减去合法产权面积的面积部分按照本条第（一）项规定的指导价标准予以补偿。　　（三）属1999年1月1日至2009年12月31日已建成的，由属地镇街对房屋历史建设情况予以核查[注3]，核查结果经属地镇街、村共同进行审核确认并公示无异议且符合“一户一宅”　　[注1]的，对被征收房屋实际测绘面积[注7]（如超过280平方米则按280平方米计）减去合法产权面积的面积部分按照本条第（一）项规定的指导价标准予以补偿。　　（四）2010年1月1日至2015年7月14日建成的住宅房屋，由属地镇街对房屋历史建设情况予以核查[注3]，核查结果经属地镇街、村共同进行审核确认并公示无异议且符合“一户一宅”[注1]的，符合确权登记原则的房屋，对被征收房屋实际测绘面积[注7]（如超过280平方米则按280平方米计）减去合法产权面积的面积部分按照本条第（一）项规定的指导价标准予以补偿。　　（五）属1987年1月1日至2009年12月31日已建成的，对于未经产权登记之实际测绘面积不能按本条第（一）至（四）项规定予以补偿的其余面积部分，属地镇街对房屋历史建设情况予以核查[注3]，核查结果经属地镇街、村共同进行审核确认并公示无异议后，根据建筑结构按以下建安成本指导价予以补偿：类别 框架结构（A） 混合结构（B） 砖木结构（C） 补偿单价（元/平方米） 2750 2480 2230 　　（六）属2010年1月1日至本项目《征收土地预公告》发布之前已建成的，对于未经产权登记之实际测绘面积不能按本条第（一）至（四）项规定予以补偿的其余面积部分，属地镇街对房屋历史建设情况予以核查[注3]，核查结果经属地镇街、村共同进行审核确认并公示无异议后，根据建筑结构按以下补助标准予以补助：类别 框架结构（A） 混合结构（B） 砖木结构（C） 被征收房屋实际测绘面积[注7]如超过280平方米则按280平方米计）减去合法产权面积（元/平方米） 2750 2480 2230 280平方米以外（元/平方米） 1375 1240 1115 　　（七）自本项目《征收土地预公告》发布之日起，在拟征收土地范围内通过抢建等不正当方式增加补偿费用的，包括新建、改建、扩建房屋等均不予补偿。　　（八）被征收人属《集体土地上房屋补偿方案》第三十四条第（五）项第2点及第（六）项规定安置对象且可根据本方案规定申购安置房的，对其名下属本项目《征收土地预公告》前建设的未经产权登记的住宅房屋部分[注2]之实际测绘建筑面积予以货币补偿的原则与本条第（一）至（七）项一致。　　（九）如未经产权登记的住宅房屋部分已由行政执法部门完成立案查处，开具行政处罚决定书，并将行政处罚决定书送达当事人的，对该未经产权登记的住宅房屋部分不予以补偿、补助、征收奖励及按时搬迁奖励。但被征收房屋属于“一户一宅”[注1]的，且被征收人在测量监理单位出具正式监理报告之日起3个月内签订搬迁协议并按协议约定时间完成搬迁的，可按本条第（六）项所列标准予以配合搬迁奖励。　　五、安置房申购要求　　（一）本方案规定的扶助适用对象，按本方案规定的标准对未经产权登记的建筑之实际测绘建筑面积予以货币补偿并完成征收补偿协议签订后，可以按本方案规定申请购买安置房进行安置。　　（二）本方案规定的扶助适用对象选择申购安置房的，核定安置面积为建筑面积，并按以下规定予以确定：　　1.被征收房屋实测面积[注7]少于或等于280平方米的，按被征收房屋实测面积减去合法产权面积确定核定安置面积，由被征收人按申购价3120元/平方米购买。　　2.被征收房屋实测面积[注7]大于280平方米的，按280平方米减去合法产权面积确定核定安置面积，由被征收人按申购价3120元/平方米购买。被征收房屋实测面积超出280平方米的部分不可安置。　　3.被征收人属《集体土地上房屋补偿方案》第三十四条第（五）项第2点及第（六）项规定安置对象的，核定安置面积的回购价与本条第（二）第1、2点规定一致，核定安置面积按以下规定予以确定：　　（1）被征收房屋实测面积[注7]少于或等于120平方米的，按被征收房屋实测面积减去合法产权面积确定核定安置面积，由被征收人按申购价3120元/平方米购买。　　（2）被征收房屋实测面积[注7]大于120平方米的，按120平方米减去合法产权面积确定核定安置面积，由被征收人按申购价3120元/平方米购买。被征收房屋实测面积超出120平方米部分不可安置。　　4.被征收房屋合法产权面积与本条规定的核定安置面积之和等于被征收房屋实测面积[注7]但最高不超过280平方米或本条第（二）项第3点规定的120平方米。　　（三）安置房面积差异处理：　　如因安置房规划设计的户型、建筑面积或摇号等原因，造成所选定的安置房建筑面积与核定安置面积存在差异的，按以下规定执行：　　1.如核定安置面积小于安置户型面积的，被征收人可在安置房户型面积公布后的三个月内向属地镇街申请申购调剂面积，但被征收人仅能就被征收房屋申请一次申购调剂面积，且合计不得超过10平方米。在经批准同意后，被征收人需按6600元/平方米的标准申购按前述原则确定的调剂面积。　　2.如核定安置面积大于可安置户型面积的，被征收人可放弃部分核定安置面积（不包括申购调剂面积），所放弃核定安置面积的部分，按本方案第四、六、七条执行[注8]。　　3.因本方案对核定安置面积差异处理规定已对被征收人予以最大权利保障，被征收人选择按本方案回购安置房的，回购面积按《集体土地上房屋补偿方案》规定为安置房建筑面积。核定安置面积对应的安置房面积未办理土地有偿使用手续、未缴纳国有土地使用权出让金。　　（四）安置房源、选房顺序均与本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案关于产权调换房屋房源、选房顺序的规定一致。　　六、征收奖励　　如被征收人因本方案第五条第（三）项第2点规定而放弃部分核定安置面积（不包括申购调剂面积）的，所放弃的部分核定安置面积可按照3000元/平方米给予征收奖励。被征收房屋合法产权面积、已按照本方案规定予以安置的安置面积以及被征收房屋实测面积[注7]大于280平方米〔或第五条第（二）项第3点规定的120平方米〕的面积部分均不给予征收奖励。　　七、按时搬迁奖励　　对于被征收房屋未经产权登记之实际测绘面积部分，本方案规定的扶助适用对象在签约期限内签订征收补偿协议并按规定搬迁移交被征收房屋的，可按照如下规定给予按时搬迁奖励。　　（一）自作出征收决定之日起3个月内签订征收补偿协议并移交房屋的，按未经产权登记之实测面积部分补偿金额的15%给予奖励。　　（二）自作出征收决定之日起3个月后、4个月内签订征收补偿协议并移交房屋的，按未经产权登记之实测面积部分补偿金额的10%给予奖励。　　（三）自作出征收决定之日起4个月内未签订征收补偿协议或移交房屋的，不给予搬迁时限奖励。　　本条所述的补偿金额包含未经产权登记建筑的补偿、补助费用及征收奖励。　　八、其他补偿和奖励　　（一）搬迁费。　　本方案规定的扶助适用对象选择货币补偿的，按照5000元/户的标准一次性付清搬迁费；选择申购安置房的，按照10000元/户的标准一次性付清搬迁费。如合法产权部分已按本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案相关规定给予搬迁费，则不再按本方案给予搬迁费。　　（二）临时安置费。　　本方案规定的扶助适用对象选择申购安置房的，自签订被征收住宅房屋征收补偿协议并完成搬迁之日起，按本方案第五条第（二）项规定确定的核定安置面积（不含已经按本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案相关规定计付临时安置费的部分面积），以40元/平方米/月的标准给予临时安置费（按本方案第五条第（二）项规定确定的核定安置面积以外的未经产权登记之实际测绘面积不给予临时安置费）。　　首期给予12个月的临时安置费；若12个月内未能向本方案规定的扶助适用对象发出交楼通知书，则继续按上述标准以3个月为一期的方式支付临时安置费，直至征收实施单位向其发出交楼通知之日后的3个月止。　　如36个月后未能向本方案规定的扶助适用对象发出交楼通知书，按3个月为一期继续支付临时安置费至安置房竣工并发出交楼通知后3个月期满之日为止，同时在原临时安置费40元/平方米/月的基础上，按照40元/平方米/月的标准增加支付延期交付补助（延期交付补助从被征收人签订住宅房屋征收补偿协议并完成搬迁之日起36个月后开始计算）。　　九、其他　　本方案规定的扶助适用对象就被征收房屋签订《征收补偿协议》并按本方案规定申购安置房后，在提供的安置房中未能选中合适房源或放弃购买安置房的，仍按本改造项目范围内国有土地上房屋补偿方案的相关规定执行。　　　　1.注1：“一户一宅”由镇街牵头负责，按照《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）等文件进行核实。　　2.注2：仅指本项目《征收土地预公告》前建设的未经产权登记的框架结构（A）、混合结构（B）、砖木结构（C）的住宅房屋部分。　　　3.注3：属地镇、街负责结合相关时间节点的佐证资料予以核查。相关时间节点的佐证资料包括：（1）遥感影像图；（2）地形图、地籍图；（3）房屋历史建设佐证材料及现状房屋情况等资料。权属证明需至少结合上述其中一种资料予以核查。　　4.注4：仅指本项目《征收土地预公告》前建设的未经产权登记的框架结构（A）、混合结构（B）、砖木结构（C）的住宅房屋部分的实际测绘面积，由房屋使用面积、辅助面积和结构面积组成。　　5.注5：指导价标准已包含配套的户内沟、管、水泥地、化粪池、女儿墙等作为主体结构的附属设施的补偿。如有特殊装修的，以评估公司出具的评估报告为准。　　6.注6：未经产权登记之实际测绘面积小于批复面积的，按未经产权登记之实际测绘面积予以补偿。未经产权登记之实际测绘面积大于批复面积，其超出批复面积部分按本条第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的标准补偿。房屋现状与批复记载不一致的，如未经产权登记之实际测绘面积小于批复面积的，以批复载明的建筑结构、未经产权登记之实际测绘面积予以补偿；如未经产权登记之测绘面积大于批复面积，以批复文件载明的面积、建筑结构予以补偿，其超出批复面积的面积部分，按本条第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的标准补偿。被征收房屋的权属证明或行政许可批复文件需在规划和自然资源部门实施查册，并由属地镇街负责结合相关时间节点的佐证材料予以核查。相关时间节点的佐证材料包括：（1）遥感影像图；（2）地形图、地籍图；（3）房屋历史建设佐证材料及现状房屋情况等资料。权属证明需至少结合上述其中一种资料予以核查。　　7.注7：被征收房屋实测面积是指本项目《征收土地预公告》前建设的建筑结构为框架结构（A）、混合结构（B）、砖木结构（C）的住宅房屋实际测绘建筑面积（含合法产权登记面积）。　　8.注8：经认定属于本方案第四条第（九）项的未经产权登记的住宅房屋被征收人放弃部分核定安置面积，其放弃的核定安置面积的部分，仍只按本方案第四条第（六）项所列标准予以配合搬迁奖励。