关于印发《南沙街成立业主委员会流程指南》的通知（已失效）各有关单位：　　为进一步指导和协助业主成立业主大会和选举业主委员会，规范业主大会和业主委员会行为，依据《广州市物业管理暂行办法》（政府令第100号）、市国土局关于《广州市业主大会和业主委员会工作指引》的通知，南沙街道办事处依据法律法规协助指导辖区内各小区（大厦）成立业主委员会，流程如下：　　一、成立首次业主大会会议筹备组　　（一）成立业主大会的条件。　　物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处提出成立业主大会的书面要求：　　1.占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；（联名业主签名表需提交物业区域内业主的姓名、电话、栋号房号、业主本人签名。交由物业管理区域所属社区核对收件）。　　2.已交付使用物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。　　（二）联名业主向街道办事处提交如下书面资料。　　1.《关于给予指导和协助成立业主大会的函》（附件1）；　　2.《联名业主签名表》（附件1后）；　　3.联名业主提供有效房产证明资料、身份证复印件（提供原件校对）交由物业管理区域所属社区核对收件。　　（三）发出成立筹备组公告。　　符合上述规定的，街道办事处在收到书面申请后7日内会同联名业主在物业管理区域内发出：　　1.《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》（附件2）公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及提交资料的方式和期限。　　2.《筹备组业主代表候选人登记表》（附件3）。　　3.《推荐业主代表候选人的业主签名表》（附件4）。　　公示于小区明显位置不少于15日。　　《筹备组业主代表候选人登记表》、《推荐业主代表候选人的业主签名表》需提供本人、推荐业主的有效房产证明、身份证明复印件（提供原件校对）交由物业管理区域所属社区核对收件。　　建设单位代表候选人，由建设单位法人代表人或其授权委托人担任。在《关于提交参加筹备组成员名单的函》（附件5）规定的时间内，将《建设（公有住房出售）单位代表情况表》（附件6）法人代表证明、授权委托书、双方身份证复印件（原件校对）提交给街道办事处。建设单位无正当理由逾期没提交相关资料的，视为放弃参加筹备组工作的权利。　　二、成立筹备组阶段　　（一）业主大会筹备组的构成。　　业主大会筹备组由业主代表5-13人的单数、街道办事处代表1人及建设单位（包括公有住房出售单位）代表1人组成。　　（二）筹备组成员的条件。　　1.具有完全民事行为能力；　　2.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；　　3.不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；　　4.不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为。　　筹备组业主代表应当是本物业管理区域的业主，由业主联名推荐产生。街道办事处根据联名推荐人数的多少顺序确定。联名推荐人数相同的，可以通过抽签确定排名顺序。　　（三）公示筹备组成员的名单。　　街道办根据联名业主提交拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示《关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》（附件7），公示时间不少于15日。　　（四）对筹备组拟定人选异议的处理。　　拟定的筹备组成员公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处提出。街道办事处应当自收到书面意见7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。经核查，拟定的业主代表不符合条件的，街道办事处取消其代表资格并公告全体业主。拟定的筹备组成员发生变化的，可按规定补充人员，重新进行公示。　　三、产生业主大会筹备组　　拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处向全体业主发布筹备组成立的公告。　　筹备组成员确定起3日内：　　1.街道召集、主持首次会议推选筹备组组长（街道在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生）。　　2.组织筹备组集体学习成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。　　3.向全体业主发布筹备组成立的公告《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》（附件8）和筹备组成员名单《首次业主大会会议筹备组成员名单》（附件9）。　　四、刻制筹备组印章及管理　　1.筹备组成立后可持街道办事处出具的证明向公安机关申请筹备组印章；该印章由筹备组组长或其指定的筹备组成员保管，用于加盖筹备组通知、决定、公示、公告等。　　2.筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处废止。　　五、筹备组职责　　（一）筹备组应当做好以下筹备工作：　　1.确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；　　2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；　　3.拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；　　4.确定首次业主大会会议表决规则；　　5.确定业主委员会委员候选人（以下简称候选人）人数、名额分配及产生的办法，确定候选人名单；　　6.制定首届业主委员会选举规则；　　7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。　　首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交的业主大会管理规约和议事规约抵触和冲突。　　（二）筹备组的工作任期。　　筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。六个月内组织召开首次业主大会但没形成决议的，其工作期限延长6个月。自成立之日起6个月内，没能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照《广州市物业管理暂行办法》工作指引，重新向街道办事处提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。　　六、筹备首次业主大会阶段　　（一）提交筹备工作所需资料。　　筹备组成立后，街道办事处通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内（30日）向街道办事处提交下列资料：　　1.物业管理区域备案回执；　　2.房屋及建筑物面积清册；　　3.业主清册；　　4.修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；　　5.物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告。　　（二）草拟、公示《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》。　　筹备组应当按照广州市国土资源和房屋管理局制定的《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》示范文本，结合本小区（大厦）实际情况，草拟《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》，并将草拟好的《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》《征求意见通知》（附件10）在首次业主大会会议召开20日前向业主进行公示，公示时间不少于10日； 公示期内业主有异议，应当以书面署名的形式向筹备组提出，筹备组应当在收到意见书7日内讨论决定是否采纳，并书面答复。如采纳，筹备组应当按照上述时间规定，将修改后的《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》在小区（大厦）内明显位置再次公示10日。　　《业主大会表决规则》和《业主委员会选举规则》可以独立制定，也可以纳入《业主大会议事规则》。　　（三）自荐、推荐、确定业主委员会候选人。　　业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。　　（四）业主委员会委员应当具备的条件：　　1.是本物业管理区域的业主；　　2.具有完全民事行为能力；　　3.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；　　4.遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳专项维修基金和物业服务费用，无损害公共利益行为；　　5.本人及其近亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职（不含建设单位成员）。　　（五）推选和确定业主委员会委员候选人。　　业主委员会委员候选人有业主自荐或者联名业主推荐等方式向筹备组提出。　　1.发出自荐、联名推荐业主委员会委员候选人通知。　　筹备组向业主发出《关于自荐、推荐业主委员会候选人的公告》（附件11），告知业主委员会委员候选人的条件、报名方式、报名时间、产生方式等，并将《关于自荐、推荐业主委员会候选人的公告》、《业主委员会委员候选人简历表》（附件12）、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》（附件13）在小区明显位置张贴公示不少于10日。　　2.收集自荐、推荐表及业主产权、身份证资料　　自愿参加业主委员会的业主，应当在《业主委员会委员候选人自荐、推荐通知》规定的时间内，将《业主委员会候选人简历表》、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》（附件13）本人及推荐业主的有效产权证明资料、身份证明资料提交给筹备组。　　（六）审核业主委员会候选人资格。　　筹备组根据业主及推荐业主提交的有效房产证明资料，个人身份证明，结合《广东省物业管理条例》规定核查候选人的资格。　　（七）公示业主委员会委员候选人。　　筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。　　业主委员会委员候选人的人数，由筹备组根据《业主大会议事规则》约定的业主委员会委员人数，结合小区的实际情况而定；候选人的人选，由筹备组根据联名推荐人数多少顺序，结合物业使用性质、楼宇分布、物业类型等特点拟定，保证各类型物业至少有一名候选人。　　公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出；经筹备组核查确定的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。　　（八）制定业主委员会选举规则。　　1.采取多轮投票补选方式　　业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮投票产生的业主委员会总人数仍没达到议事规则约定人数，但超过5人（含5人）的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员。　　2.选举业主委员会候补委员　　业主委员会实行差额选举，未当选业主委员会委员且得票达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定，候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。　　拟定的业主委员会委员候选人在公示期满后，业主无异议或异议不成立的，业主委员会候选人正式确定。　　七、确定业主大会会议形式　　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半的业主参加。　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当有业主本人或者业主书面委托的代理人签名。　　采用电子投票形式的，业主通过业主决策电子投票系统表决。原则上南沙街道办事处建议采用电子投票形式，电子投票是目前最为便捷、公平、公正、公开的投票方式。　　无论采用上述何种形式，均应当于会议召开20日前，将《关于召开首次业主大会会议通知》（附件14）在小区明显位置进行公示，公示时间不少于10日。　　发放和公告《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》（附件15）表决票。　　筹备组应当在业主大会会议开始投票之前（时间根据下述情况而定），将《业主大会议事规则》和《物业小区管理规约》表决票（附件15）送达给每一位业主，并做好签收、登记工作；无法送达的，应当进行公告，公告时间不少于7日。　　筹备组应当将召开业主大会会议的事宜函告街道办事处。　　1.采用书面征求意见形式的，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。　　采用书面征求意见形式的，业主对表决结果有异议的，可以查验本人的表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。　　业主查验本人意见，应当提供本人有效的身份证明和有效房产证明。业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。　　2.采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。　　3.采用电子投票形式的，应当根据电子投票具体操作细则的有关规定对业主的表决意见进行统计和查验，并及时公布表决结果。　　4.公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项持赞同、反对、弃权的意见；全体业主对表决事项持赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。对于表决结果没进行公示的，由街道办责令期限公示并通告全体业主。　　5.业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。　　6.业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会。　　八、公布业主大会表决结果　　无论采用上述何种形式，均应当于会议召开20日前，将《关于召开首次业主大会会议通知》（附件14）在小区明显位置进行公示，公示时间不少于10日。因故需延长投票期限的，应当按照《业主大会议事规则》的约定公告全体业主，延长时限最长不超过15日。《关于公示业主大会议事规则、管理规约表决结果的通知》（附件16）、《管理规约表决结果汇总统计表》（附件17）、《管理规约表决明细统计表》（附件18）、《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》（附件19）、《业主大会议事规则表决结果明细统计表》（附件20）在小区（大厦）内明显位置张贴公示不少于30天。　　九、公告业主大会通过《业主大会议事规则》、《管理规约》决定　　《管理规约表决结果统计表》、《管理规约表决结果明细统计表》、《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》、《业主大会规则表决结果明细统计表》公示期满后，业主无异议或异议不成立，筹备组应当向业主宣布业主大会决定，并将《关于首次业主大会会议决定的公告》（附件21）在小区明显位置进行张贴。　　十、召开业主大会选举产生业主委员会　　（一）业主委员会应履行下列职责：　　1.执行业主大会的决定和决议；　　2.召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询；　　3.代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；　　5.督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；　　6.组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；　　7.根据业主大会的授权，决定共用部分、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；　　8.配合街道办事处、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；　　9.法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。　　（二）发出和公示业主大会通知。　　筹备组应当在业主大会召开20日前，向业主发出《关于选举首届业主委员会委员的通知》（附件22），在小区（大厦）明显位置张贴公示不少于10日。　　1.发放和公告业主委员会选票。　　筹备组应当在业主大会开始投票前将《业主委员会委员选票》（附件23）送达给每一位业主，并做好签收、登记等工作；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。　　2.投票表决。　　筹备组应当按照大会通知规定的时间做好投票组织工作。　　投票期间，筹备组应当核实投票人员的身份；业主委托他人行使投票权的，表决票应当附带业主授权委托书、身份证复印件等相关书面证明。　　因故需延长投票期限的，应当按照《业主大会议事规则》的约定公告全体业主，延长时限最长不得超过15日。　　3.公布业主大会选举结果。　　业主投票结束后，筹备组应当在街道办、所辖社区、业主的监督下开箱点票，查验统计结果，并当场公布表决结果。然后将《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》（附件24）、《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》（附件25）、《业主委员会委员候选人选举结果明细统计表》（附件26）在小区明显位置张贴公示不少于30日。　　《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》、《业主委员会委员选举结果汇总统计表》、《业主委员会选举结果明细统计表》公示期满，业主无异议或异议不成立的，筹备组应当向业主公告业主大会决定，将《关于选举产生首届业主委员会的公告》（附件27）在小区明显位置张贴。　　十一、业主监事会　　（一）业主监事会设立。　　业主大会设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。　　（二）业主监事会组成。　　业主大会设立业主监事会，业主监事会的监事人数不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。　　（三）业主监事会会议。　　业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。　　十二、备案阶段　　（一）备案提交的资料。　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持《业主委员会申请报备案收件资料》（附件28）规定的要求，提交街道办事处备案。　　1.《广州市南沙区业主委员会备案申请表》（附件29）；　　2.广州市南沙区业主委员会备案基本情况表（附件30）；　　3.《管理规约》、《业主大会议事规则》（两份）；　　4.业主大会会议记录和会议决定。　　（二）备案处理。　　1.业主委员会提交的备案资料要求齐全、符合法定形式的，街道办事处做好如下工作：　　（1）街道办收到资料后出具《业主委员会备案回执》（附件32），并对报送的《管理规约》《业主大会议事规则》文本加盖备案印章。一份退还给业主委员会，一份备案保存。　　（2）将备案回执和备案资料抄送区房管分局。　　2.业主委员会提交的备案资料不全，不符合法定形式的，街道办事处向业主委员会当场出具《业主委员会备案补正事项告知书》（附件31），待业主委员会补正后再做备案，并按前款规定做好相关工作。　　（三）备案公示。　　业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案回执，加盖备案印章的《管理规约》、《业主大会议事规则》。　　（四）刻章。　　业主委员会持街道出具的《业主委员会备案回执》到公安部门刻制业主大会、业主委员会印章。　　十三、其他事项　　（一）业主。　　房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋的人。　　（二）专有部分面积。　　专用部分面积按建筑面积计算；尚未登记的，按房屋买卖合同记载的面积计算。　　（三）建筑物总面积。　　建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。　　（四）业主的选举权和被选举权。　　业主的选举权可以委托，被选举权不可以委托。　　（五）筹备组成员、业主委员会委员不能委托代理人参加会议（法人或者其他组织除外）　　（六）分期开发项目成立业主委员会要求。　　划分为一个物业管理区域的分期开发项目，先期开发部分其入住率达到本期建筑面积50%以上的，可以成立业主大会选举产生业主委员会，但应根据开发进度，在业主大会议事规则中明确增补委员事宜。　　（七）成立业主大会、选举产生业主委员会的先后顺序。　　召开业主大会表决通过《业主大会会议规则》、《管理规约》后，再按照《业主大会议事规则》的约定召开业主大会选举产生业主委员会委员。　　（八）使用电子投票系统表决。　　依据《广州市业主决策电子投票暂行办法》穗建规字〔2016〕1号文件执行。　　特此通知　　附件：1.关于给予指导和协助成立业主大会的函　　2.关于组建首次业主大会会议筹备组的公告　　3.筹备组业主代表候选人登记表　　4.推荐业主代表候选人的业主签名表　　5.关于提交参加筹备组成员名单的函　　6.建设（公有住房出售）单位代表情况表　　7.关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知　　8.关于成立首次业主大会会议筹备组的公告　　9.首次业主大会会议筹备组成员名单　　10.征求意见通知　　11.关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告　　12.业主委员会委员候选人简历表　　13.推荐业主委员会委员候选人的业主签名表　　14.关于召开首次业主大会会议的通知　　15.《管理规约》、《业主大会议事规则》表决票　　16.关于公示《管理规约》和《业主大会议事规则》表决结果的通知　　17.《管理规约》表决结果汇总统计表　　18.《管理规约》表决结果明细统计表　　19.《业主大会议事规则》表决结果汇总统计表　　20.《业主大会议事规则》表决结果明细统计表　　21.关于首次业主大会会议决定的公告　　22.关于选举首届业主委员会委员的通知　　23.业主委员会委员选票　　24.关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知　　25.业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表　　26.业主委员会委员候选人选举结果明细统计表　　27.关于选举产生首届业主委员会的公告　　28.业主委员会申请报备案收件资料　　29.广州市南沙区业主委员会备案　　30.广州市南沙区业主委员会备案　　31.业主委员会备案补正事项告知书　　32.业主委员会备案回执　　33.广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市业主决策电子投票暂行规则》的通知　　广州市南沙区南沙街道办事处　　2018年8月22日