广州市从化区农业农村局关于印发《广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）》的通知从农规字〔2023〕1号广州市从化区农业农村局关于印发《广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）》的通知各镇人民政府、街道办事处，各有关单位：　　《广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）》已经区委、区政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请径向区农业农村局反映。　　广州市从化区农业农村局　　2023年12月26日广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）第一章 总则　　第一条【目的和依据】为切实加强农村宅基地和住宅建设的管理，建立健全农村宅基地和住宅建设管理制度，保护农村集体经济组织成员依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律法规规定，结合本区实际，制定本细则。　　第二条【适用范围】本细则适用于对本区行政区域内的农村宅基地和住宅建设进行管理。　　第三条【术语释义】本细则所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。　　本细则所称农村村民，是指本区具有宅基地所有权的农村集体经济组织的成员。　　本细则所称农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按农村宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。　　本细则所称集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住宅的活动。　　第四条【基本原则】农村宅基地和住宅建设管理严格落实“一户一宅”规定以及土地用途管制的法律法规，坚持遵循规划先行、集约节约、标准控制、依法审批的原则。　　第五条【部门职责】区人民政府建立农村宅基地和住宅建设管理联席会议制度，建立农业农村、规划和自然资源、住房和城乡建设、城市管理和综合执法、林业和园林、水务、发展和改革、生态环境、公安、消防、供水、供电、供煤气、电讯等多部门参与的综合协调机制，加强信息资源共享和联通。　　按照区人民政府主导、镇人民政府（街道办事处）主责、村级主体的原则，各镇人民政府（街道办事处）是辖区内农村宅基地和住宅建设管理的主要责任人，各农村集体经济组织、村民委员会是辖区内农村宅基地和住宅建设管理的具体责任人。各责任人务必高度重视，切实履行责任，加强领导，统筹协调，确保辖区内农村宅基地和住宅建设管理各项工作落实到位。　　区农业农村部门负责指导和监督镇人民政府（街道办事处）开展农村宅基地的用地审批和《农村宅基地批准书》的发放工作；负责农村宅基地改革和管理有关工作，完善宅基地用地标准，指导宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地和闲置住宅利用等；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，并对需求进行审核，及时将符合条件的农民建房新增建设用地需求通报区规划和自然资源部门；按照职责依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；对于宅基地办理农转用手续的，在用地报批阶段根据有关要求出具审查意见。　　区规划和自然资源部门负责指导镇人民政府（街道办事处）开展编制落实“多规合一”实用性村庄规划，加强对镇人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》业务的指导、监督检查工作；负责国土空间规划、年度土地利用计划等工作；根据区农业农村部门通报的农民建房新增建设用地需求，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局；依法按程序将农转用组卷资料上报上级审批，依法办理宅基地使用权及其地上房屋所有权的不动产登记。　　区住房和城乡建设部门负责指导镇人民政府（街道办事处）对农村村民住宅设计、施工、质量安全开展监督检查和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。　　区城市管理和综合执法部门负责加强对镇人民政府（街道办事处）的城管执法业务指导，指导镇人民政府（街道办事处）依法依规对宅基地上的违法建设进行查处。　　区财政、林业和园林、水务、发展和改革、生态环境、公安等有关行政主管部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关的监督管理职责，供水、供电、供煤气、电讯等部门依职责协同做好组织实施保障。　　第六条【镇人民政府（街道办事处）职责】镇人民政府（街道办事处）是本辖区内农村宅基地和住宅建设的审批、监管主体及执法实施主体，负责本辖区内农村宅基地和住宅建设的审批、管理、服务工作，全面落实“五公开”（村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开）“六到场”（选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场）要求，建立农村宅基地和住宅建设审批一站式服务办理窗口，向农村村民宣传相关法律法规和提供政策咨询，加强对农村村民宅基地和住宅建设申请流程管理，受委托核发《乡村建设规划许可证》，审批出具《农村宅基地批准书》；切实履行主体责任，强化事中事后监管，对村民建房的结构质量和施工安全组织实施监督检查和巡查，对村民组织竣工验收予以指导，及时办理竣工验收备案、工程信息核销和组织村民申请办理“房地一体”农村不动产登记；承担查处违法用地、违法建房的职责，统一行使查处农村村民违法用地建房的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，通过开展动态巡查，及时发现并制止违法行为；提出年度新增宅基地用地计划；统筹、负责辖区内宅基地办理农转用的规划核查、“一户一宅”认定、报批组卷工作。　　第七条【集体经济组织职责】组级集体经济组织应坚持依法依规和公平公正的原则，按照农村村民集体意愿行使宅基地所有权人权利，并配合村级集体经济组织建立健全本村农村宅基地和住宅建设管理制度。　　村级集体经济组织指导监督本村内的农村集体经济组织依法依规履行农村宅基地和住宅建设管理职责，并制定相关的村规民约；协调组级集体经济组织、配合镇人民政府（街道办事处）做好宅基地农转用报批组卷工作。　　在镇人民政府（街道办事处）的指导下，村级集体经济组织根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规以及本细则，结合本村实际，按照“四议两公开”的程序（即村党组织提议、村“两委”会议商议，党员大会审议、村民会议或者村民代表会议决议，决议公开、实施结果公开）制定本村的农村宅基地和住宅建设管理制度（含宅基地协管员制度、宅基地流转管理制度、住宅风貌管控制度、风貌管控保证金管理办法等）。　　各村应配备至少1名宅基地协管员（乡村报建员），健全宅基地协管员制度。宅基地协管员由属地镇人民政府（街道办事处）统筹管理，协助农村集体经济组织、农村村民开展宅基地分配和建房的相关工作，包括规划查询、准备资料、村内公示、村组初审、纠纷调处及后续管理等工作。　　第八条【风貌管控】农村村民要严格落实农村住宅风貌管控要求，按照《从化区农村村民住宅建筑风貌指引》中对应片区的风貌要求进行设计；村级集体经济组织将风貌选定、风貌管控保证金纳入村规民约并建立住宅风貌管控制度。村级集体经济组织通过“四议两公开”选定区住房和城乡建设部门编制的农房设计通用图集、村庄规划建筑选型，体现乡土风貌、乡村特色。原则上以自然村为单位统一建筑外观，外观选型数量原则上不超过三种，内部可根据村民需求灵活分隔。　　第九条【风貌管控保证金】在镇人民政府（街道办事处）指导下，各村通过村规民约设立风貌管控保证金，鼓励各村参照下列关于风貌管控保证金的收取、保证金的标准、保证金的退还、保证金的管理等内容制定细化本村的风貌管控保证金管理办法，并通过“四议两公开”予以表决通过后实施。　　（一）保证金的收取：规划许可和宅基地用地审批获得镇人民政府（街道办事处）通过的，申请人应向村级集体经济组织缴交风貌管控保证金，持保证金缴款凭证方可领取《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。　　（二）保证金的标准：保证金以获批准的建筑面积每平方米100元计算。　　（三）保证金的退还：缴交的保证金需在住宅建设完成并通过规划核实和竣工验收后（需符合风貌管控要求），申请人凭镇人民政府（街道办事处）出具的《农村宅基地和住宅建设（规划许可、风貌管控、质量验收备案）验收意见表》申请退还保证金。保证金不计利息并应在申请人提出申请之日起20个工作日内按要求退还给申请人。住宅建设完成通过规划核实和竣工验收但不符合风貌管控要求的，保证金不予以退还申请人。不予退还的保证金转为所在村级集体经济组织人居环境整治资金，专项用于本村级集体经济组织人居环境综合治理。　　（四）保证金的管理：保证金存入村级集体经济组织设立的专用银行账户并入账，不得挪用，接受镇人民政府（街道办事处）农村财务监督管理中心的监督管理。保证金存续村级集体经济组织账户期间产生的利息收入作为该村级集体经济组织人居环境整治资金，专款专用。　　（五）其他事项：特困户、低保户等弱势群体，确因经济困难暂时无力缴交保证金的，可由申请人签订保证落实风貌管控的承诺书、并提交缓交、减交或者免交的申请书，经组级、村级农村集体经济组织、镇人民政府（街道办事处）审核同意后作为保证金缓交、减交或者免交的依据。并由组级、村级集体经济组织负责督促申请人按要求完成农房建筑风貌。第二章 农村宅基地申请　　第十条【选址要求与面积控制标准】严格落实土地用途管制，坚持农地农用，严格控制新增宅基地占用农用地，不得乱占耕地，不占用永久基本农田，严禁占用生态公益林，应当避开饮用水水源一级保护区、自然保护地核心区以及不占或者少占林地，严禁占用河道管理范围内及河湖蓝线范围内用地及道路、管线等退缩防护用地。严禁新增削坡建房。　　农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地。对于新批准的农村宅基地房屋的建设，每户建筑基底面积应控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。　　对于已办理土地使用权登记或者依法取得建设用地批准文件的农村村民原有宅基地房屋的拆建、改扩建，可按照总建筑面积≤280平方米、限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。　　农村村民应严格按照批准位置、批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、批东建西、超面积超标准占用宅基地。　　第十一条【宅基地分户程序】农村村民可向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请宅基地分户，填写宅基地分户申请表、签订宅基地分户协议书，农村集体经济组织审核公示无异议的，出具意见，报送镇人民政府（街道办事处）审核通过的，确认为“一户”。　　第十二条【“一户”的认定】符合下列情形之一的可认定为“一户”：　　（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。　　（二）离异家庭中，离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。　　（三）非独生子女家庭中，兄弟姐妹其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或者结婚后可申请分户。　　（四）独生子女家庭中，独生子女结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。　　（五）符合法律法规及政策的其他情形。　　第十三条【宅基地分配资格条件】农村宅基地的分配应当按照“以成员认定、以户取得”的原则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。具有本农村集体经济组织成员身份、符合“一户一宅”政策的农村村民，可以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地申请。　　第十四条【“一户一宅”的认定程序】由农村村民向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申报，经组级集体经济组织核查、公示后无异议或者异议不成立的，由村级集体经济组织出具意见，报镇人民政府（街道办事处）审核确认符合“一户一宅”。　　第十五条【其他情形】符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在满足结构安全前提且符合村庄整体风貌或者整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。　　下列情况可认定为“一宅”：　　（一）农户现有两处或者两处以上宅基地，但占地面积总和不超过80平方米，总建筑面积不超过280平方米；　　（二）符合“一户一宅”情形的，选择异址新建的农户与具有宅基地所有权的农村集体经济组织签订《宅基地退出及地上建构筑物退出协议》，必须退回原来的宅基地，只保留新批准的宅基地，原有宅基地的土地权属、房屋权属证明材料须按《不动产登记暂行条例实施细则》（国家资源部令63号）要求办理注销登记，新批准的宅基地可认定为“一宅”；　　（三）因修建水库等重大工程建设搬迁、地质灾害搬迁、农村土地综合整治等方面因素搬迁的，已享受政府安置政策的，已被安置的“一户”视为已拥有“一宅”；　　（四）国家、省、市有政策文件规定的，按相关政策文件执行。　　第十六条【明确“一户一宅”负面清单】存在下列情形之一的，不得再申请新建农村住宅或者购买村民公寓式住宅：　　（一）不符合分户条件的。　　（二）存在“一户多宅”情形的。　　（三）将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。　　（四）已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户。　　（五）违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给农村集体经济组织的。第三章 乡村建设规划许可和农村宅基地审批　　第十七条【用地规划查询】使用宅基地建房的，应先到属地镇人民政府（街道办事处）查询拟申请宅基地的现行规划及相关管控要求，在符合规划及相关管控要求的前提下开展宅基地建房准备工作。涉及占用农用地的，由农村集体经济组织按有关规定办理农用地转用审批手续。　　第十八条【提交申请资料】符合宅基地建房申请条件的农村村民，以户为单位（以下称农户）向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房书面申请。提交下列资料：　　（一）申请人及其家庭成员的身份证、户口簿复印件以及申请人享有拟建房地块所属的农村集体经济组织农村宅基地资格权证明。　　关于农村宅基地资格权证明的要求说明：　　1.已完成农村集体经济组织成员身份界定的集体经济组织，申请人提供享有该集体经济组织成员身份证明（以取得《户内股权及成员证》为准，需提供《户内股权及成员证》复印件）；　　2.已开展农村宅基地资格权认定的集体经济组织，申请人提供享有该集体经济组织农村宅基地资格权证明（以取得《农村宅基地资格权证》为准，需提供《农村宅基地资格权证》原件）；　　3.集体经济组织成员身份证明和农村宅基地资格权证明两者中，提供其中之一即可。　　（二）拟建房地块的规划以及土地利用现状核查情况报告，需附上绘制在现状地形图上的宅基地四至图（由镇（街）规划城建部门以及镇（街）规划和自然资源机构依职责分工进行核查并出具报告）。　　（三）土地权属证明相关材料。　　关于土地权属证明相关材料的要求说明：　　1.使用存量建设用地建房的，提供权属证明材料（包括建设用地批准书或者村镇建房许可证、宅基地证、房屋产权证等）；　　2.使用新增建设用地建房的，依法办理新增建设用地审批手续，并提供用地批复意见；　　3.无权属证明材料的，应当经村民代表会议或者农村集体经济组织成员代表大会讨论同意，形成书面意见并公示5天无异议或者异议不成立；　　4.涉及违法用地或者违法建设的，还需提交违法处理相关结果。　　（四）区不动产登记机构出具的申请人及其家庭成员名下不动产权（宅基地）登记查询证明（或者镇（街）规划和自然资源机构提供的申请人及其家庭成员登记宅基地情况说明）；　　（五）农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表；　　（六）农村宅基地和住宅建设（规划许可）审批表；　　（七）农村宅基地和住宅建设（风貌管控）承诺书（符合“一户一宅”情形的，选择异址新建的农户还需提供其与具有宅基地所有权的农村集体经济组织签订明确“先拆旧再新建”的《宅基地退出及地上建构筑物退出协议》）；　　（八）宅基地分户申请表及分户协议书（涉及分户的需提交）；　　（九）“一户一宅”证明；　　（十）住宅建设相关图纸、合同、承建方资质等资料：1.建筑设计方案图（或者通用图集），应包含：建筑风貌方案设计、农房施工图设计和重要节点大样图；2.农房建设合同样本；3.承建方《广东省建筑工匠培训合格证》复印件或者拥有房屋建筑资质的《建筑业企业资质证书》复印件；4.涉及原有住宅改扩建的，还需提供原有住宅符合改扩建的房屋安全鉴定报告。　　（十一）原状建筑各立面照片。　　第十九条【组级初审程序】具有宅基地所有权的组级集体经济组织收到申请后，应当在10个工作日内对申请资格等事项是否符合村级集体经济组织经“四议两公开”表决通过的宅基地和住宅建设管理制度进行核查，出具核查意见；宅基地和住宅建设申请经农村村民集体讨论通过后，农村集体经济组织应当将申请内容、核查意见等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。　　对公示内容有异议的农村集体经济组织成员，可以在公示期内向农村集体经济组织提出，农村集体经济组织应当在公示期届满之日起5个工作日内核查；公示无异议或者异议不成立的，将农户申请材料、核查意见、集体讨论会议记录以及公示资料一并提交村级集体经济组织复审。　　第二十条【村级复审程序】村级集体经济组织应当在5个工作日内审查农村村民申请、组级集体经济组织核查意见、集体讨论会议记录和公示情况等材料。重点审查提交的材料是否真实有效、是否符合宅基地分户条件、是否符合“一户一宅”要求等。审查通过的，由村级集体经济组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）审批。　　第二十一条【镇人民政府（街道办事处）审批程序】镇人民政府（街道办事处）审批依照一个窗口对外受理、多部门内部联审联办制度进行。　　镇人民政府（街道办事处）宅基地和住宅建设联审联办流程：窗口受理→资料审查→实地审查→镇人民政府（街道办事处）审批→窗口发证→公示公告→归档管理。　　（一）窗口受理：核实申请人提交的资料是否完整齐备，完整的出具《受理通知书》给申请人。不完整的，一次性告知申请人需补交的资料并出具《补正材料通知书》。　　（二）资料审查：镇人民政府（街道办事处）及时组织各部门（机构）对申请人提交的资料进行审查；经审查不符合申请条件的，出具《不予受理通知书》并退回窗口转退申请人，由窗口告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。涉及农用地或者未利用地的，申办农用地或者未利用地转用手续。　　（三）实地审查：镇人民政府（街道办事处）及时组织实地审查，现场核实申请人符合条件与否。经审查条件不符合的，出具《不予受理通知书》并退回窗口转退申请人，由窗口告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。　　（四）镇人民政府（街道办事处）审批：资料审查、实地审查、镇人民政府（街道办事处）审批过程中的部门（机构）职责分工如下：　　1.镇（街）规划和自然资源机构：核实是否符合国土空间总体规划，是否符合土地利用现状地类，是否涉及在册地质灾害点；查核地籍调查数据及地籍登记档案资料，提供申请人及其家庭成员登记宅基地情况的说明。　　2.镇（街）规划城建部门：核实是否符合村庄规划，是否符合村庄集体建设用地管理要求；审核住宅设计图纸是否符合设计施工安全规定和农房风貌管控要素等要求，是否符合报建设计管理相关规定（建筑面积、层数以及间距、退缩要求等）；对是否符合《乡村建设规划许可证》核发条件出具意见。　　3.镇（街）其他相关部门：林业部门核实是否符合林地保护利用规划，涉及使用林地的依法依规办理使用林地审核审批手续，涉及水利、电力或者违法用地、削坡等问题的要及时征求相关部门意见。　　4.镇（街）农业农村部门：核实申请人符合条件与否（包括但不限于：是否拥有具有宅基地所有权的农村集体经济组织成员身份或者农村宅基地资格权、是否符合宅基地分户条件、是否符合“一户一宅”要求）、是否符合布局要求、是否符合面积标准、是否经过村组审核、集体讨论、公示等。综合各有关部门意见提出《农村宅基地批准书》审批建议。　　5.镇人民政府（街道办事处）：审批通过的，由镇人民政府（街道办事处）受委托核发《乡村建设规划许可证》，审批出具《农村宅基地批准书》。不予批准的，出具《不予批准通知书》说明不予批准的理由；由窗口将《不予批准通知书》送达申请人，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。　　（五）公示公告：自《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》送达申请人之日起15个工作日内，镇人民政府（街道办事处）应当在区政府门户网站镇人民政府（街道办事处）相应的栏目上公布许可和批准内容，并以方便公众查阅的方式长期公开，涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。　　（六）归档管理：镇人民政府（街道办事处）将农村宅基地和住宅建设审批过程形成的资料、文件、图表、记录、纪要、照片、影像等材料按照档案管理要求统一归档管理。重要纸质材料（包括但不限于：申请人提交的资料、审批表格以及核发给申请人的《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》等）应同步扫描纳入电子档案管理，方便查阅。建立审批台账，每月上报审批数据。　　（七）工作要求：镇人民政府（街道办事处）对符合规划许可和宅基地用地规定的，应当自受理之日起20个工作日内出具《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。农转用手续办理时间不在镇人民政府（街道办事处）审批20个工作日的时限内。　　镇人民政府（街道办事处）在审批过程中，具体的业务办理和部门分工可由镇人民政府（街道办事处）结合实际情况进行调配。　　镇人民政府（街道办事处）在审批过程中，发现组级集体经济组织或者村级集体经济组织出具的意见存在问题的，应当责令重新核查或者核实。　　第二十二条【证书有效期】农村村民应当自《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》签发之日起1年内开工建设。逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》失效。　　农村村民需要延长《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》期限的，应当在期限届满30日前向镇人民政府（街道办事处）提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。申请延期的，应当提交延期申请书和《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》原件，并说明申请延期的事由。　　《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》失效后可以重新申请。　　第二十三条【原址翻建、改扩建，异址新建】原宅基地符合规划、用途管制要求，在原址翻建、改扩建的，应按本细则规定的程序重新申请《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。镇人民政府（街道办事处）可以结合当地实际简化申报材料和优化审批程序。　　农村村民经批准异址新建的，应当先拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并办理注销登记。持注销登记相关凭证方可领取《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。原宅基地由具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回后统一安排使用。第四章 农户住宅建设　　第二十四条【农户建房类型和建房控制标准】农户可以单户或者多户联合建设住宅。　　农村村民住宅的层数、高度和建筑面积标准不超过本细则第十条的规定。　　多户联合建设住宅的，占用农村宅基地的面积和住宅建筑面积不能超过分户住宅的合计面积标准。　　第二十五条【住宅设计】农村村民住宅结构设计应当符合抗震设防、抗风、结构安全等要求，应实行雨水、污水分流，楼顶天面应当设置独立雨水排放系统；阳台、露台应当按照住宅设计规范设置污水管。建设农村低层住宅可以选用农村自建住宅通用设计图或者标准设计图集，鼓励农村村民委托具有相应资质的设计单位编制施工图设计文件，设计图纸要符合农房管控要素要求和《从化区农村村民住宅建筑风貌指引》中对应片区的风貌要求。　　鼓励参照绿色建筑标准建设农村村民住宅，采用优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。　　第二十六条【开工报告】农村村民住宅建设应当在开工前向镇人民政府（街道办事处）办理开工报告手续，报告后两年内完成建设并通过规划核实与竣工验收。　　第二十七条【建房验线】经批准建房的农户应当在开工前向城乡规划部门委托的镇人民政府（街道办事处）申请建房验线。镇人民政府（街道办事处）应当自受理申请之日起10个工作日内组织验线，并向农户出具书面验线结论，注明是否可开工建设。未经验线，不得开工。　　农户应当按照《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》、施工图纸等要求施工建设。　　第二十八条【住宅质量和安全】强化农房建设质量安全监管，农房建设要纳入广东省农村宅基地管理信息系统统筹管理，由镇人民政府（街道办事处）指导督促相关责任人办理开工建设信息录入手续，并将相关信息录入管理系统，工程限额划分标准按照有关规定执行。　　农户对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应单位或者个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。鼓励农户对参与建设的施工人员购买安全保险。　　镇人民政府（街道办事处）指导农户与承建方签订建房协议，明确工程质量安全责任。承建方不得使用不符合工程质量安全要求的建筑材料、建筑构配件和设备，应当按图施工，遵守操作规程，落实施工安全防护措施，及时发现和消除安全隐患。　　镇人民政府（街道办事处）应当对农户建房的质量安全组织实施监督检查，包括房屋主体结构、附属设施、安全防护结构等，制作检查记录，农村集体经济组织予以协助。区住房和城乡建设部门应当加强工作指导。　　第二十九条【规划核实与竣工验收】住宅建设竣工后，建房农户应当向镇人民政府（街道办事处）提出规划核实申请，由镇人民政府（街道办事处）依法核实。落实对（按）图验收制度。　　镇人民政府（街道办事处）应当在收到核实申请之日起20个工作日内完成核实并出具书面结论。核实合格的，出具核实证明。不合格的，应书面通知农户，提出整改措施。　　规划核实通过后，农户应当组织参建各方进行竣工验收，出具竣工验收报告；委托设计、监理的，设计、监理单位应当参加竣工验收。工程竣工验收合格的，建房农户将建房资料报农村集体经济组织，由农村集体经济组织向镇人民政府（街道办事处）报告。镇人民政府（街道办事处）应当对农户组织竣工验收予以指导。　　规划核实和竣工验收通过的，镇人民政府（街道办事处）出具《农村宅基地和住宅建设（规划许可、风貌管控、质量验收备案）验收意见表》。公安机关按照相关规定编制门牌和房屋地址名称。　　自来水、电力、燃气、电信、有线电视、电梯等生产经营企业可以为通过规划核实的住宅提供服务。　　第三十条【不动产登记】农户新建住宅规划核实和竣工验收合格的，可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。　　原址重建或者改扩建的农村住宅竣工验收合格的，可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记，并注销原房屋不动产权属证书。　　多户联合建设农村住宅规划核实和竣工验收合格的，联建农户可共同向不动产登记机构申请办理不动产登记；联建农户对农村住宅所有权协议分割的，不动产登记机构应当根据农村住宅所有权分割协议办理登记。　　第三十一条【使用安全】农村住宅竣工验收后，农户应当按农村住宅安全使用要求进行使用和维护、维修住宅，出现安全隐患的主动加固整治。　　农村住宅装修、改造不得破坏建筑主体和承重结构。必要时需委托专业单位采取加固措施并进行安全鉴定，确保使用安全。镇人民政府（街道办事处）应当加强对农村住宅安全隐患排查，发现安全隐患的应通知村民委员会、农村集体经济组织及住宅所有权人、使用权人及时整治。第五章 集体建房　　第三十二条【建设管理要求】已纳入城市更新改造计划的村庄或者“村改居”区域，改造实施方案已经批准的，按照《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）等规定执行，在城市更新改造策划和实施方案中衔接落实村（居）民住房需求，建设公寓式住宅，不得新增村（居）民住宅用地，但存量住宅可以进行原状维修。　　暂未纳入城市更新改造计划、位于城镇开发边界内的村庄或者“村改居”区域，新增分户住房主要通过建设公寓式住宅或者联排式住宅解决，不得新建单家独院式住宅，充分利用现有存量建设用地，完善基础设施和公共服务设施建设。积极统筹推进将农村住宅建设与利用集体建设用地建设租赁住房、被征地拆迁安置房、旧村改造复建房等有机结合，保障村（居）民合理的居住需求。　　暂未纳入城市更新改造计划、位于城镇开发边界内中心城区范围的城中村，在未实施改造前，以农村集体经济组织为主体，按今后3年—5年村集体可能新增的建房需求测算建设量，申请选取本村内适量规模、符合规划的土地先行建设村民公寓式住宅，本农村集体经济组织成员具备宅基地建房资格的，由农村集体经济组织按宅基地管理规定组织分配，按建设成本价交纳费用；分配后结余的房屋整体确权到农村集体经济组织名下，可按租赁住房管理使用；今后若有符合新增分户条件的，可安排给新增分户使用并给予分户确权登记；涉及征地拆迁安置的，可作为现成的拆迁安置用房使用并给予确权登记；启动旧村改造的，可作为提前建设的村（居）民复建房，纳入旧村改造建设成本核算。　　暂未纳入城市更新改造计划、位于城镇开发边界内中心城区范围外的，鼓励建设村民公寓式住宅，也可建设联排式住宅。　　第三十三条【村民公寓式住宅建设标准】村民公寓式住宅建设首先考虑历史欠房和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居住小区标准进行集中建设。每户村民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或者地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，未分配前必须以村集体经济组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或者组织机构。　　第三十四条【建设主体】农村集体经济组织是农村集体建房建设主体，负责编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作。　　根据农村集体建房实际需要，也可由区人民政府、镇人民政府（街道办事处）组织统筹农村集体经济组织集中规划建设。　　第三十五条【申请条件】符合下列情形之一的农村集体经济组织成员，可以户为单位申请参与农村集体建房：　　（一）户内未取得农村宅基地的；　　（二）与本农村集体经济组织协商一致，自愿退出原有农村宅基地的；　　（三）原农村住宅不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的，或者因自然灾害等原因需要集中安置的；　　（四）广州市人民政府规定的其他情形。　　第三十六条【集体建房程序和要求】集体建房按下列规定办理：　　（一）农村集体经济组织编制建房方案，建房方案应包括建设主体、建房选址、用地规模、资金筹措、成本核算、建房规模、住宅分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容。建房规模以实际需求为基准，可根据人口增长趋势等因素预留一定比例。　　（二）建房方案应当公开征求本农村集体经济组织成员意见，并经成员（代表）大会表决通过。　　（三）农村集体经济组织应当将表决通过的建房方案在本农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不少于5个工作日。公示结束后提交村级集体经济组织，村级集体经济组织对材料的真实性、是否经过民主表决及公示程序、房屋分配对象是否适格等出具书面意见及建议后上报镇人民政府（街道办事处）。　　（四）镇人民政府（街道办事处）5个工作日内对报送的建房方案是否符合相关规定要求进行审查，提出书面意见后报区人民政府。区人民政府组织农业农村、规划和自然资源、住房和城乡建设、城市管理和综合执法等主管部门进行联合审查。经审查，区人民政府认为符合相关规定的，应当在收到申请后10个工作日内出具书面审批意见。如不同意的，须书面说明理由和指导意见。　　（五）农村集体经济组织应当根据区人民政府审批同意的建房方案，依法完善《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等相关手续。　　涉及占用农用地、未利用地的，应当依法办理农用地、未利用地转用或者办理使用林地审批和林木采伐许可手续。　　（六）建筑工程开工前，农村集体建房单位应当按相关要求办理报建手续。其中，限额以下小型工程按照相关要求执行；规模达到申领施工许可证条件的，向区住房和城乡建设部门申请办理。　　（七）农村集体建房的竣工验收，按《建设工程质量管理条例》《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。农村集体建设的住宅经过验收合格后方可交付使用。　　第三十七条【集体建房不动产登记】农村集体建设的住宅可依法申请办理不动产登记。农村集体经济组织可先行申请农村宅基地使用权及农村集体建设的住宅所有权首次登记；农村集体经济组织与农户共同申请办理农村宅基地使用权及农村集体建设的住宅所有权转移登记。第六章 农村宅基地和住宅流转与利用　　第三十八条【盘活利用】镇人民政府（街道办事处）应当结合本地实际情况，采取有力措施，鼓励村组开展闲置宅基地整治，整治出来的土地优先用于满足本村农村村民宅基地用地及公益设施需求，节余指标由区统筹使用；鼓励、引导农村集体经济组织和农村村民盘活闲置宅基地和闲置住宅，发展乡村产业，壮大集体经济，增加农村村民收入；鼓励有条件的农村集体经济组织实行宅基地有偿退出制度。　　第三十九条【流转条件】农户依法取得的农村宅基地使用权和农村住宅所有权，可通过转让、赠与、互换等方式在同一农村集体经济组织内部流转。转让、赠与、互换农村宅基地使用权和农村住宅所有权应当符合下列条件：　　（一）符合乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求；　　（二）农村宅基地使用权和农村住宅所有权权属清晰无争议；　　（三）转让方、赠与方在转让、赠与农村宅基地使用权和农村住宅所有权后，能够满足自身居住需求；　　（四）受让方、受赠方符合宅基地申请条件，互换双方符合“一户一宅”规定；　　（五）法律法规规定的其他条件。　　第四十条【流转程序】符合转让、赠与、互换农村宅基地使用权和农村住宅所有权条件的，本着双方自愿原则参照下列程序进行流转：　　（一）申请。宅基地流转双方必须同时向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请。　　（二）审查。组级集体经济组织应当在10个工作日内对流转双方的资格进行审查，通过审查的，组级集体经济组织将申请流转双方的相关信息公示不少于5个工作日，公示无异议或者异议不成立的，报村级集体经济组织；村级集体经济组织应当在5个工作日内进行审查，审查同意后报镇人民政府（街道办事处）审核。　　（三）审核。镇人民政府（街道办事处）接到申请后，应当在20个工作日内组织人员对农村宅基地使用权和农村住宅所有权流转进行调查审核，审核结果公示不少于5个工作日。　　（四）签订流转协议。经镇人民政府（街道办事处）批准后，转让、赠与、互换双方当事人签订流转协议。　　（五）不动产变更登记。受让方按照变更登记的相关要求申请不动产变更登记。　　第四十一条【宅基地退出】宅基地使用权人不再使用已有宅基地的，可以向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请退出，由农村集体经济组织逐级报经原审批机关批准后收回宅基地使用权，注销土地使用证和房屋所有权证（不动产权证）。有条件的，可实行有偿退出。　　合法取得的宅基地使用权和房屋所有权受法律保护，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。　　第四十二条【收回宅基地使用权情形】有下列情形之一的，报经原审批机关批准，农村集体经济组织可以收回宅基地使用权：　　（一）公共设施和公益事业建设需要的；　　（二）不按照批准的用途使用宅基地的；　　（三）闲置或者房屋坍塌、拆除后，两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经区人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回；　　（四）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；　　（五）宅基地使用权人死亡，无人继承或者受遗赠宅基地地上房屋的；　　（六）批准异址新建的原宅基地；　　（七）其他依法应当收回的情形。　　属于情形（一）收回宅基地使用权的，应给予适当补偿。第七章 监督管理与责任追究　　第四十三条【严格用地建房全程管理】镇人民政府（街道办事处）推行农村宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。　　镇人民政府（街道办事处）按照“六到场”要求，及时组织农业农村、自然资源、规划城建、综合执法等有关部门进行实地审查，做到选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场。　　村民建房施工现场要悬挂告示牌，载明宅基地批准面积、建设规划许可的主要内容和图件，接受社会监督。　　第四十四条【信访投诉处理与救济保障】区、镇、村、组建立完善的宅基地建房信访投诉处理机制，畅通信访投诉渠道和救济渠道，明确告知不符合宅基地建房申请条件的申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。　　第四十五条【监督检查】镇人民政府（街道办事处）应当加强对本辖区内农村宅基地和住宅建设的监督检查。如发现有违反宅基地和住宅建设管理的相关规定的行为的，应当及时予以劝阻、制止以及依法依规处理。　　第四十六条【终止撤销】申请人以欺骗、贿赂等不正当手段申请审批的，镇人民政府（街道办事处）不予行政许可。　　申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得批准的，镇人民政府（街道办事处）撤销已核发的《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》并按照《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国土地管理法》等有关规定依法作出处理。　　第四十七条【违法处理】镇人民政府（街道办事处）以及相关执法部门应及时发现制止和依法查处农村村民非法占地建房的违法行为。在建的应根据《中华人民共和国城乡规划法》《广州市违法建设查处条例》等有关规定依法查处，已建成的应依照相关法律法规从快从优查处到位。　　第四十八条【责任追究】农村集体经济组织在农村宅基地和住宅建设管理工作中违反本细则的，各镇人民政府（街道办事处）应及时要求其改正。情节严重或者改正不到位的，按规定对相关责任人实施问责。　　政府工作人员在农村宅基地和住宅建设申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由相关部门按规定给予党纪、行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。第八章 附则　　第四十九条【施行日期】本细则自发布之日起施行，有效期3年。　　第五十条【评估修订】本细则有效期届满前6个月应当及时组织评估。　　公开方式：主动公开　　广州市从化区农业农村局办公室    2023年12月26日印发