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黄埔区人民政府关于修正联和街道华沙社区留用地及旧村统筹开发实施方案的批复

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2024-06-26
来源：黄埔区人民政府

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联和街华沙社区沙湾经济合作社：

《联和街道华沙社区留用地及旧村统筹开发实施方案》修正方案（下称《修正方案》）经区政府同意，现就《修正方案》批复如下：

一、留用地及旧村统筹开发范围

华沙社区留用地及旧村统筹开发项目位于广汕公路以北、东临黄陂生态湿地园、南临广汕公路、西接天鹿南路、北至和沙街。华沙社区留用地及旧村统筹开发项目已列入《广州市2024年城市更新项目年度计划》。项目用地面积共6.41公顷，其中华沙社区留用地3.67公顷（已全部标图建库），沙湾旧村集体用地2.74公顷（其中已标图建库面积2.30公顷）。（上述面积以勘测定界报告、标图建库有效性复核报告为准）。

二、基本情况

（一）房屋现状

统筹开发范围内村民住宅房屋已全部完成拆迁安置。

（二）华沙社区留用地情况

统筹开发范围内，华沙社区留用地面积3.67公顷，已办理相关用地审批手续，已建成村民安置房建筑面积32080平方米、集体物业40582平方米，未建设留用地面积6178平方米，剩余未建计容建筑面积14703平方米。

此外，华沙社区仍有挂账留用地指标364平方米（0.546亩），本次统筹开发范围内有349平方米留用地落在已征地内，需退还征地补偿款并扣减留用地指标35平方米，实际剩余可纳入留用地面积329平方米。本次修正方案将剩余挂账留用地指标纳入统筹开发范围土地整备中使用，按毛容积率1.8核算复建村集体权益面积592平方米。

统筹范围内共落地留用地3.7037公顷，剩余待建留用地物业建筑面积共计15295平方米。

（三）沙湾旧村集体土地情况

沙湾旧村集体用地面积2.74公顷，已取得建设用地批文，但未完成征地结案。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造模式，以广州市黄埔区联和街华沙社区沙湾经济合作社为改造主体，以自主改造方式实施更新改造。

四、改造成本

改造成本为8274万元（含土地出让金）。如实际改造成本超出8274万元（含土地出让金），改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

根据融资楼面地价评估结果，融资地块住宅楼面地价正常市场评估价20438元/平方米（包含应补缴的土地出让金）。

融资地块面积1701平方米，计算容积率建筑面积4048平方米；该地块协议出让给沙湾经济合作社或其全资子公司，协议出让土地出让金，按土地规划用途市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、统筹开发方案

同意沙湾旧村集体用地在完成征地结案后（已发生的报批规费由改造主体承担），将旧村用地征收为国有建设用地，与未开发的华沙社区留用地进行置换规整。规整后旧村用地扣除融资面积所需用地后，节余计容建筑面积按区政府与村集体4∶6的比例进行分配。项目统筹开发范围总用地面积6.41公顷，规划计容总建筑面积13.14万平方米，各地块具体情况如下：

（一）留用地面积36708平方米，规划计容建筑面积87957平方米。其中，已建成村民安置房建筑面积32080平方米、集体物业40582平方米，剩余未建规划计容建筑面积15295平方米（含新纳入留用地329平方米按1.8核算的复建村集体权益物业592平方米）。

（二）融资地块面积1701平方米，用地性质为二类居住用地（R2），净用地面积1701平方米，容积率2.38，规划计容建筑面积4048平方米。

（三）村集体自主开发旧村节余用地12562平方米，用地性质为二类居住用地（R2），净用地9936平方米，容积率2.38，规划计容建筑面积23648平方米；该用地划拨给沙湾经济合作社或其全资子公司，村集体可按城市更新政策，提前按申请时点相应土地用途市场评估地价的20％或房屋市场评估价的5％计收土地出让金，办理土地出让手续。

（四）移交政府用地13095平方米，用地性质为二类居住用地（R2），净用地面积6624平方米，容积率2.38，规划计容建筑面积15765平方米。

（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）统筹范围内可完善历史用地手续用地2.22公顷，需办理退回用地报批规费手续。

（二）除可完善历史用地手续用地2.22公顷之外，剩余4.19公顷用地通过以下方式办理：

1.纳入已选址落地留用地3.67公顷，其中直接纳入已选址落地留用地3.18公顷，0.49公顷已选址落地留用地与0.49公顷可完善历史用地手续用地进行置换；

2.以抵扣留用地指标方式办理的用地0.03公顷；

3.以“其他用地”方式办理的用地0.38公顷；

4.已征已报批用地0.11公顷由改造主体配合完善征地结案及移交手续。

（三）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（四）改造范围内涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地，按照规定办理用地手续。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造一次性实施，应优先建设复建安置房、公配设施等工程。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的，批复生效实施。

十一、其他要求

（一）改造主体需退还区政府给予沙湾旧村改造安置区建设补助资金共4,920万元，根据银行贷款基准利率计算利息，另需退还1,699万元利息（截至2021年6月30日）。后续如因利息计算截止时间与还款实际发生事件不一致，或利息计算方案于政府核算方法不一致，令还款额产生变化的，如有少计的部分由改造主体补交给政府，且不纳入改造成本；如有多缴纳的部分不做退还。