《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》解读材料　　为加快我区产业转型升级步伐，制定与新型产业发展相适应的产业用地和产业园区功能配比，促进新型产业用地和新型产业园区的功能完善和精细化管理，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）、《广州市人民政府关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见》（穗府〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见》（穗府〔2019〕28号）等文件精神，结合我区实际，制定了《广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）关于新型产业用地与产业园区功能配比的指导意见（试行）》（下称“《指导意见》”），现就有关情况说明如下：　　一、起草背景　　（一）广州市“IAB”+“NEM”产业战略的新要求。　　新时期广州市委市政府在产业发展上提出“IAB”（新一代信息技术、人工智能、生物医药）和“NEM”（新能源、新材料）战略，黄埔区作为广州“IAB”+“NEM”产业战略的主战场，产业创新转型升级是发展的必由之路。　　（二）黄埔区作为广州城市东进的主要载体，土地集约化与城市管理精细化是必然趋势。　　黄埔区深入贯彻落实习近平总书记视察广东重要讲话精神，抢抓粤港澳大湾区建设大机遇，围绕“世界知识城、湾区创新源、国际人才港”目标，把握知识城、科学城、黄埔港、生物岛在粤港澳大湾区中的定位，增强空间互联、产业互动、政策互通，全力打造“四区四中心”。当前，黄埔区工业用地面积较多，包括各类科技园区、产业园、工业园、独立工业地块等，面对建设“四区四中心”的战略要求，规划管理需进一步提升精细化程度，促进功能多元和土地集约利用。　　（三）适应未来创新型企业多元化发展的迫切需求。　　从全球来看，未来5-10年是新一轮科技革命和产业变革从蓄势待发到群体迸发的关键时期，以工业4.0为代表的新型产业，逐渐成为全球经济复苏与增长的重要动力。从产业空间功能布局来看，以“产”为主导的产业空间开始向生产、居住与服务高度融合的新型产业空间转变，产业园区和用地配套设施的比例需求大幅提升，通过在土地上细密地布局功能空间，进而构建一个工作、生活、娱乐和服务等平衡发展的社会空间。　　二、起草依据　　（一）《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》（发改办地区〔2015〕1710号）；　　（二）《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）；　　（三）《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）；　　（四）《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）；　　（五）《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）；　　（六）《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）；　　（七）《广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见》（穗府〔2019〕28号）；　　（八）《广州市人民政府关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见》（穗府〔2018〕3号）；　　（九）《广州市战略性新兴产业第十三个五年发展规划（2016—2020年）》（穗府办〔2016〕25号）；　　（十）《广州市科技企业孵化器和众创空间管理办法》（穗科创字〔2018〕261号）；　　（十一）《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）；　　（十二）《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第158号）。　　三、重要内容说明　　（一）明确了新型产业的范围。　　《指导意见》中新型产业是融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等特点的产业，包括新一代信息技术、生物与健康、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车、节能环保、数字创意、现代服务业等九类新型产业或经区政府认定的其他新型产业项目，具体的实施细则由区投资促进局会同区工业和信息化局、科技创新局、发展和改革局等区相关部门下一步制定。　　（二）明确了新型产业用地和新型产业园区的空间准入。　　1.原则上在生物岛、第二中央商务区、永和工业区和轨道交通站点周边500米范围以外选址。　　2.新型产业用地（M1、B29）或新型产业园区在工业产业区块内选址的，用地面积控制在所属工业产业区块面积的10%以内。　　3.新型产业用地（M1、B29）用地规模不小于3公顷；新型产业园区的用地规模不小于50公顷。　　（三）明确了新型产业用地和新型产业园区各功能建筑面积（用地）的配比。　　1.新型产业用地层面，新型产业用地（M1、B29）内产业功能计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的60%，配套服务功能（含配套员工宿舍和配套商业等功能）计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的40%，其中，配套员工宿舍计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的30%。独立占地的配套服务设施的用地面积不得高于总用地面积的15%。同时对新型产业用地的产业准入、空间准入、建筑设计标准、供地来源、地价计收、分割与转让、履约管理均进行了规定与限制。　　2.新型产业园区层面，支持新型产业园区统一规划、功能适当混合，可在新型产业用地（M1、B29）基础上配置一定比例的配套员工住宅用地（R2）、商业服务业设施用地（B）。允许多个不同功能用途地块（除住宅用地外）整体出让，整体办理规划、国土等手续。配套员工住宅用地（R2）以评估价为基础确定出让起始价，公开出让。新型产业功能的计容建筑面积不得低于园区总计容建筑面积的60%。配套服务功能（含配套员工住宅、配套员工宿舍和配套商业等功能）计容建筑面积不得高于总计容建筑面积的40%，其中，配套员工住宅与配套员工宿舍功能计容建筑面积不得高于园区总计容建筑面积的30%。配套员工住宅用地（R2）的面积不得高于园区总用地面积的20%。　　（四）对配套建筑的分割、转让和销售予以严格限制。　　1.新型产业用地（M1、B29）上的配套员工宿舍、配套商业用房须整体确权并自持，不得分割、转让及销售，产业功能建筑可以按幢、层等有固定界限为基本单元进行分割登记和转让，新型产业用地（M1）每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米，可分割转让的部分不得超过该用地中产业功能的计容建筑面积的50%；新型产业用地（B29）每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米，可分割转让的部分不得超过该用地中产业功能的计容建筑面积的50%；分割转让的具体要求，应按地块招商引资要求在土地使用权出让合同中明确。　　2.新型产业园区内的配套员工住宅用地（R2）应当用于建设本园区企业配套的员工楼和人才住房，居住用地建成的物业应不少于50%需由用地单位自持，剩余部分仅可销售给本园区内注册企业的员工，员工须符合我区人才引进和购房政策的相关要求，自持与销售等具体要求应按地块招商引资要求在土地使用权出让合同中明确。