《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引的通知》解读一、背景和依据为统一规范旧村庄全面改造项目拆迁补偿标准，按照《广州市城市更新办法》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号，以下简称“城市更新配套文件”）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市城市更新局关于印发<广州市旧村庄全面改造成本核算办法>的通知》（穗更新规字﹝2017﹞3号，以下简称“《成本核算办法》”）等相关政策要求，结合番禺区实际情况，制定《番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引》（以下简称“《安置指引》”）。二、主要内容及其解读（一）第一点明确了集体土地上房屋的补偿安置方式，其中，选择货币补偿（弃产）的，按照城市更新配套文件中《广州市旧村庄更新实施办法》第十六条，标准参照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）第四十五条执行。（二）第二点明确了房屋的补偿安置原则，核心是现状不超高不超大的实测建筑面积不超过复建安置指标的，按照现状不超高不超大的部分“拆一补一”，差额部分作为权益面积，可按建安费用回购安置房；超过复建安置指标的，按照复建安置指标“拆一补一”，超出“拆一补一”部分的现状实测建筑面积可给予房屋建筑成本补偿，不予安置。政策依据为《成本核算办法》第七条及附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》的相关标准。（三）第三点明确了复建安置指标的核定标准，将旧村现有住宅分为村民住宅、世居祖屋和除村民住宅及世居祖屋以外的其他集体土地上房屋三种类型，根据房屋办证和历史审批条件的不同，明确其具体复建安置指标核定标准。政策依据包括：1．城市更新配套文件中《广州市旧村庄更新实施办法》第十三条，“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。2．《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市政府令2001年第5号）第八条，“新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下”。番禺属半丘陵半平原地区，因此，历史上番禺区村民建房基底面积按最高不超过120平方米的标准执行。2012年11月22日，广州市人民政府印发《广州市农村村民住宅规划建设工作指引（试行）》（穗府〔2012〕35号），要求市辖10区村民新建、原址拆建住宅建筑基底面积不超过80平方米。3．参照我区近期推进的集体土地上房屋征收补偿安置方案，明确世居祖屋的复建安置指标核定标准。（四）第四点明确了临时安置费的具体标准和要求，政策依据为城市更新配套文件中《广州市旧村庄更新实施办法》第十六条、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）第五十条，标准及要求参照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）第三十二条执行，同时需符合《成本核算办法》第十条的规定。（五）第五点明确了房屋搬迁费的具体标准，参照我区近期推进的集体土地上房屋征收补偿安置方案的相关标准确定。（六）第六点明确本指引未尽事项按区政府审定的相应项目的补偿安置方案执行。（七）第七点明确本指引由番禺区城市更新局负责解释。（八）第八点明确了本指引的施行时间为印发之日，有效期为5年。有效期届满或相关政策法规依据变化，可根据实施情况对本指引评估修订。区城市更新局2018年5月10日