【政策解读】音频：《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》政策解读　　【音频解读】 城市更新项目配置住房意见的通知(穗建规字〔2022〕7号)-音频解读 window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_54235276418838560")); }); 　　【文字解读】         一、起草背景　　2020年9月，广州市委、市政府联合印发了《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》，提出要“保障民生，补强短板，在城中村改造中…统筹配建公共租赁住房、共有产权住房以及人才公寓，合理配置小面积市场化租赁住房”。　　2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）发布，要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。　　2021年9月，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）出台，提出要进一步加强我市住房保障工作，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的住房保障体系，不断提高住房保障水平；制定系列配套落实文件，进一步完善保障性住房规划计划管理、保障性住房用地保障、商品住宅用地公开出让配建保障性住房和人才公寓、城市更新（城中村改造）项目配置中小户型住房、支持专业化规模化住房租赁企业整租“城中村”住房等制度。　　当前，我市旧村庄自建房是住房租赁市场的重要房源，但普遍存在着散、乱、差等低效经营情况和诸多安全隐患，在旧村庄等更新时，有必要根据国家有关规定进行住房配置、住房租赁方面的规范指导，以便在改造时深耕细作、改造后为住房租赁市场提质增效打好基础。　　二、政策法规依据　　—《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）　　—《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）　　—《关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）　　—《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）　　—《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）　　—《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）　　—《广州市公共租赁住房保障办法》（穗府办规〔2016〕9号）　　—《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）　　—《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅印发<广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）>的通知》（穗办〔2021〕12号）　　其他主要参考文件：　　—《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号）　　—《广州市住房和城乡建设委员会　广州市公安局　广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2017〕17号）　　—《广州市人才公寓管理办法》（穗建规字〔2019〕17号）　　—《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号）　　以及规划和自然资源、住房和城乡建设、财政和国有资产监督管理等方面的政策法规。　　三、主要内容　　《意见》共9条，包括城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房要求、配置方式、落实措施、监督管理等。　　（一）总体原则。规范配置政策性住房和中小户型租赁住房规划建设，完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。　　（二）户型分类。中小户型住房户型划分为四类：集体宿舍型、30平方米以下单间宿舍型，30~70平方米小户型，70~90平方米中户型。　　（三）配置方式。对规划节余建设量、复建安置区配置政策性住房和中小户型租赁住房，作出配置比例、户型面积、建设方式等要求。　　（四）落实措施。通过城市更新单元详细规划、片区策划方案、项目实施方案编制和审核，以及核发规划设计条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证、设计、施工图审查、施工许可、竣工联合验收等环节，落实配置政策性住房和中小户型租赁住房要求。　　（五）监督管理。由区人民政府将住房配置意见纳入监管范围，并通过统计评价实现闭环管理。已经审议通过的更新项目，鼓励修改完善配置政策性住房和中小户型租赁住房。　　四、答疑解惑　　（一）本规定适用于哪些城市更新项目？　　按照《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）第五条对“三旧”改造项目的分类规定，本规定主要适用于旧村庄全面改造、混合改造类型的城市更新项目，其他城市更新项目可以参照执行。　　（二）中小户型住房户型划分标准怎样确定？　　按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设标准》（建办标〔2021〕19号）、《广州市住房和城乡建设委员会　广州市公安局　广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2017〕17号）等规定并结合房地产市场情况，中小户型住房分为四类：集体宿舍型—建筑面积一般在30平方米以下为主且人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》JGJ36—2016；单间宿舍—建筑面积一般在30平方米以下；小户型住宅—建筑面积30平方米~70平方米；中户型—建筑面积70平方米~90平方米。“以下”或上限包括本数，“以上”或下限不包括本数。　　本意见所涉及住房建筑面积、住宅建筑面积及相关比例的计算，均指居住使用功能的纯住宅建筑面积，不包括车位（车库）、其他用房、居住区配套公共服务设施的建筑面积。　　（三）更新项目政策性住房如何配置？　　政策性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类保障性住房，以及人才公寓。政策性住房户型以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主，其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。　　更新项目项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的，优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用，也可以作为保障性租赁住房和共有产权住房使用。　　（四）更新项目自身改造建设量包括哪些？　　主要包括复建安置、更新融资、公共服务设施和市场基础设施建设量，以及综合考虑历史欠账留用地落地、整合周边土地和飞地和鼓励将留用地、预支留用地指标纳入等建设量。　　（五）如何确定更新项目政策性住房的具体类型？　　由区政府在组织编制片区策划方案、详细规划方案、项目实施方案时按照房源区位、供需适配、职住平衡等因素提出政策性住房配置建议，由市住房保障办公室在市住房和城乡建设局指导下，按全市统筹、供需匹配原则，并结合房源区位特点研究确定。　　（四）政策性住房如何建设和使用？　　公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房、人才公寓四种政策性住房按照各类住房的单项管理规定，即《广州市公共租赁住房保障办法》、《广州市保障性租赁住房管理办法》（暂定名）、《广州市共有产权住房管理办法》、《广州市人才公寓管理办法》建设和使用，对应享受相应住房类型的支持政策。　　公共租赁住房、保障性租赁住房、人才公寓按规定租赁给相应符合条件的保障对象或者人才，共有产权住房按规定出售给符合条件的保障对象。　　（五）政策性住房及其配套车位（车库）用地如何处理？　　按划拨用地处理。配套车位（车库）数量不能满足一户一车位的情况下，按融资地块、规划节余全部住宅的规划建设面积分配，按四舍五入取整。　　（六）政策性住房及其配套车位（车库）产权归属谁？　　政策性住房及其配套车位（车库）具体类型、户型布局、建设标准、交付时间、回购价格等在土地出让合同中书面约定。按照各类住房的单项管理规定，将在土地出让合同中明确为由市政府（市住房保障办公室及其指定的国有住房租赁公司）或者区政府（区住房保障机构及其指定的国有企业）在建成交付、接收后，按规定向社会供应。　　（七）复建安置区村民自住住房和租赁住房建设方式为何？　　按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，在征求村民、村集体经济组织意见基础上分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。用于安置和补偿村民的自住住房、租赁住房明确到村民名下，补偿村集体经济组织的租赁住房确权到村集体经济组织名下。　　租赁住房按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）建设并配套生活服务设施。宿舍型租赁住房建筑内公共区域应增加公用厨房、文体活动、商务、网络宽带、日用品零售、快递收取等服务空间；房间内应加大储物空间，增加用餐、会客、晾衣空间，应设置信息网络接入点；可设置卫生间、洗浴间和起居室。住宅型租赁住房按《城市居住区规划设计标准》和《完整居住社区建设标准（试行）》建设配套设施，当项目规模未达到标准规定应配建配套设施的最小规模时，宜与相邻居住区共享教育、社区卫生服务站等公共服务设施。租赁住房应设置机动车停车位，预留电动汽车、电动自行车充电设施空间。　　租赁住房宜由村经济组织或村选聘专业化住房租赁机构进行标准化、规模化经营，并按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）等支持政策享受缴纳增值税等优惠。村民按委托约定向租赁机构收取委托经营的自有产权租赁住房租金，由受托机构负责租赁经营、履行受托管理人责任义务。　　村民自住住房、租赁住房不宜由业主自行出租（散租）。主要原因是散租行为履行房屋安全、维修维护和治安消防等义务不够健全且缺乏住房租赁配套服务，按照《广州市房屋租赁管理规定》规定办理租赁备案、按照《房产税暂行条例》《个人所得税法》等税法规定接章纳税租赁手续较多，不能享受住房租赁相关政策支持、税费优惠，普遍存在着经营管理上的较多问题，易出现脏、乱、差、违法犯罪等不良现象并造成住房租赁纠纷多发。　　（八）复建安置区中小户型租赁住房如何配置？　　复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置区全部住宅建筑面积的25%，倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。　　【举例】经按规定核算，某旧村更新项目复建安置住宅规划建筑面积为20万平方米，经摸查统计，村民自住住房（或者按不超过60平方米/人估算）面积为10万平方米，出租住房面积为10万平方米，则70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不应低于复建安置全部住宅建筑面积的25%、即5万平方米。因集体宿舍、单间宿舍（30平方米）和小户型住房（60平方米）在住房租赁市场上较受欢迎，最终结合住房租赁市场需求情况，出租住房规划为30平方米集体宿舍（带公共卫生间）500套、1.5万平方米，30平方米单间宿舍（带独立卫生间）面积为2000套、6万平方米，60平方米小户型住宅250套、1.5万平方米，100平方米大户型住宅100套、1万平方米，即70平方米以下中小户型出租住房为2750套、9万平方米、占复建安置区住宅总建筑面积的45%。　　（九）在哪个环节明确配置政策性住房和中小户型租赁住房比例要求？　　在组织编制和审查旧村庄城市更新单元详细规划、片区策划方案时，应明确配置政策性住房、复建安置区中小户型租赁住房的原则性要求。项目实施方案编制时，应落实城市更新单元详细规划和片区策划方案的要求，进一步明确政策性住房、复建安置区中小户型租赁住房的具体配置比例、配置类型以及回购价格、回购主体等事项。　　（十二）配置政策性住房和中小户型租赁住房比例要求如何落实？　　通过规划、用地、设计、施工、验收各环节指标传导和审验把关进行落实。　　具体来说，一是更新项目商品住宅地块规划条件、土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，每一环节均应明确和向后传递配置政策性住房和中小户型租赁住房要求；二是建设工程设计单位及施工图审查机构，在编制建设工程设计文件及施工图审查环节，应当严格遵从项目实施方案和规划条件、建设工程规划许可明确的配置政策性住房和中小户型租赁住房要求开展相应的设计及审查工作；三是核发施工许可证时，把关施工图设计文件已按规定审查合格并按时提交；四是组织竣工联合验收时，在规划条件核实中应对配置政策性住房和中小户型租赁住房是否符合规划条件要求进行审验，在质量竣工验中对是否符合施工图审查合格文件进行审验，有违规情况不得通过验收。　　（十三）已审议更新项目实施方案是否执行新规定？　　本意见公布实施前，已经审议通过的城市更新单元详细规划、片区策划方案、更新项目实施方案，鼓励按照本意见相关规定修改完善配置政策性住房和中小户型租赁住房相关内容，并由更新项目所在地的区人民政府依法履行决策、变更手续；难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。　　五、解读途径和时间　　解读途径：市住房城乡建设局网站http://zfcj.gz.gov.cn　　微信公众号：　　gzjw2014（广州市住房和城乡建设局）　　gzzfcxjs（广州住房城乡建设）　　时间：与本办法同步发布