从城市外围到中心城区 广州正探索更多新做法

　　11日，住房城乡建设部办公厅印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第四批）》正式公布。广州花都集群街2号居民楼探索危旧房自主更新模式、破解资金难题的创新做法入选清单，成为向全国复制推广的“广州经验”。

　　记者从市住房和城乡建设局了解到，去年《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台之后，广州已启动多个危旧房自主更新项目，从城市外围到中心城区，从居民楼到商业建筑，“吃”下一只只“螃蟹”，解决一个个新问题，积累更多可复制的好经验。

　　花都区集群街：业主自主更新入选全国清单

　　根据最新印发的第四批清单，在鼓励产权所有人自主更新方面，广东省探索危旧房自主更新模式破解资金难题，加快构建“居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、政府支持一点”的多渠道城市更新资金筹集机制，鼓励各地结合实际探索推进危旧房原址拆除重建等有机更新改造模式。如广州市花都区试点探索多产权危旧房屋拆建新路径，引导群众出资866.4万元，对集群街2号危房进行原址拆除重建。

改造后的集群街2号居民楼。

　　花都区新华街集群街2号居民楼，坐落于广州北站片区东南侧，是典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。该楼始建于1976年，为5层混合结构，共25户。历经岁月洗礼，外墙斑驳、砖体裸露等问题严重，被鉴定为D级（整栋）危房，居民改造意愿强烈。

　　如果采取传统的老旧小区微改造，小修小补无法根本解决房屋安全问题；如果采取传统征拆方式，由于项目为单体建筑，地块面积小、土地利用率难有提升空间，重建利润微薄，不足以吸引开发商介入，也不可行。

　　为解决这一难题，花都区出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，以“谁受益、谁出资”为原则，引导居民承担主要改造成本。项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准出资改造，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

　　项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，使房屋增值1.6倍之多，走出了政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——业主自主更新。

　　新探索

　　越秀区小石集：中心城区首个危旧房连片“原拆原建”

　　去年，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（下称《办法》）正式出台，鼓励市民积极参与危旧房自主更新，消除安全隐患、改善居住条件。《办法》支持住宅成套化改造、增设电梯、公共走廊、地下停车库等配套设施，允许适度增加建筑面积，地上建筑规模总增量最高可达30%。

　　在越秀区小北路西侧的小石街，连片危旧房屋正在进行“原拆原建”。这是“黉桥·小石集”项目（下称小石集），涉及17栋建于上世纪60—80年代的1—4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重。

　　因小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。广州市住房和城乡建设局将其纳入全市危旧房改造首批试点项目，明确“企业+居民”小连片自主更新模式，确定“原拆原建”改造策略。

　　由于是中心城区首个危旧房连片“原拆原建”项目，小石集遇到了诸多新问题。项目范围内的房屋涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，每栋房屋均拥有独立宗地，比单一宗地“原拆原建”困难得多。

　　此次“原拆原建”发挥政策叠加效应，采用钢结构模块化建造技术，用好《办法》及模块化建筑6%容积率激励的政策红利，激励业主包括权属单位北秀公司出资改造。增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等。业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，多方共赢局面促使“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式得以顺利推进。

　　海珠区得胜岗：用建安成本撬动“老破小”变电梯楼

　　毗邻江南西地铁站的海珠区得胜岗片区，正在悄然“变身”。改造前，这里坐落着25栋3层到6层的楼梯楼，居住着私房业主和公房租户。这些建于上世纪六七十年代的砖混结构旧楼，已严重老化，是名副其实的“老破小”。

改造前的得胜岗片区。

　　得胜岗片区结合《办法》，按照自主更新模式进行改造。私房业主只需负担建安成本，便可撬动从“老破小”楼梯楼到电梯楼的资产升值。比如一套原产权面积为60㎡的老旧房屋，原价值为120万元左右，改造支出费用约30万元，建成后房屋价值按周边一手商品房价格测算可增值到300万元左右。

　　得胜岗片区涉及直管公房、私房、国有无主地，如果不将这些产权分散的地块合而为一，改造将受到支离破碎的地块掣肘。广州创新用地并宗改造的新路子，以一期为例，地块内独栋直管公房占大头，独栋私房、混合权属的楼栋是少数，通过土地并宗，三者未来将复建回迁到一栋现代化住宅楼里，土地集约高效利用，人居环境品质更高。

改造后的得胜岗片区（效果图）。

　　项目在实现盘活存量资产的同时，加大保障性住房供应。项目分三期推进，第一期已于今年7月开工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，为工薪收入群体提供在市中心的好房子。片区基础设施和公服配套将在一、二期同步提升，拓宽万松园路、升级万松园小学，与市民共享改造的红利。