广州核心区最难旧改”项目迎来实质性提速阶段

　　10月25日下午，随着最后一栋村屋在钩机的轰鸣声中倒下，备受关注的“广州核心区最难旧改”项目迎来里程碑时刻：白云区三元里村旧村3633宗房屋全面清零，7个安置地块历史性地完成净地交付，6663套回迁房具备全面开工建设条件，总投资超过300亿元的三元里村改造项目迈入实质性提速阶段。

　　作为广州市城中村改造四大重点片区之一——广州火车站片区的重要组成部分，三元里村城中村改造是中国城市更新史上极具代表性的典型案例。从“二十年三度‘搁置’”到如今“429天全面清零”， 三元里村改造拆掉的不仅是落后的物理空间，更是全面践行人民城市理念，通过坚持“党建引领+法治护航+群众路线”，探索一条超大城市中心城区内涵式发展的新路径，为其他复杂旧改项目提供可参考的“三元里方案”。

　　随着三元里村城中村改造的完成，这里将彻底打破原本逼仄的城市肌理，依托广州火车站枢纽优势，全力打造3.5公里绿轴、文化轴、商业轴“三轴合一”发展廊道，真正实现生态、生产、生活的有机融合。在广州火车站—白云站—白云新城“黄金三角”中，打造集文旅体验、时尚经济与品牌消费于一体的港产城融合发展示范区。

　　党建引领  啃下“广州最难旧改”硬骨头

　　当日下午4:30，白云区三元里村旧村长塘大街一巷4号，一栋一半5层、一半6层的集体独栋房屋在钩机的轰鸣中应声倒下。

　　三元里片区位于广州市中心城区、白云区南部门户、广州火车站北片区，是典型的产业型城中村。然而，哪怕在房地产行业的主要上行周期里，三元里村的旧改，都让房地产企业望而却步，被业内称为“广州核心区最难旧改”项目。

三元里村旧村改造最后一栋房屋拆卸现场。

　　约71.45公顷的改造范围内密布着6800多宗建筑，涉及户籍人口1.1万人，是目前全市所有城中村改造中涉及房屋宗数最多的项目之一，征拆体量居全市前列。这里的权属关系极为复杂，片区集体土地和国有土地交错分布，同一楼栋内的不同楼层、不同单元可能分属不同产权性质，甚至还有民国时期的地契，堪称“产权博物馆”。更为棘手的是，三元里村土地资源极度紧缺，是白云区密度最高、土地最少的城中村，无法预留安置用地，这意味着，村民必须在看不到回迁房的情况下整村搬迁。

　　“旧模式大都由开发商主导，三元里村改造用地严重不足，改造成本压力巨大，这笔账算不过来，房地产企业都不敢介入。”三元里街党工委副书记何珊珊坦言。早在2002年，三元里村就被列入广州市首批城中村改造试点。此后20年间，项目三度启动，又三次搁置。老百姓的改造意愿虽然强烈，却迟迟看不到希望。

　　转机出现在2024年。随着《广州市城中村改造条例》的施行和国家专项借款的落地，“依法征收、净地出让、政府主导”的新模式有效解决了融资难题，为三元里村改造提供了最坚实的法治保障。在市委市政府、区委区政府的正确领导和支持下，在市区相关职能部门的指导和帮助下，项目真正取得突破性进展。

　　白云区成立由区委、区政府主要领导挂帅的城中村改造指挥部，搭建“1+1+1”三级指挥体系，选派16支签约工作组下沉一线。三元里街成立“首善三元大党委”，将“支部建在项目上”，实现党的组织体系与改造工作体系深度融合。同时，市、区、街道、社区、村社、企业及群众等多方力量联合办公，日事日结，最大程度凝聚起改造合力，打通了基层执行中的“梗阻”。

　　思想统一才能行动一致。调度会常态化召开，每天早上八时、晚上六时，街道涉及改造项目的相关负责人，全体村社干部雷打不动地坐在一起，复盘进展、直面矛盾、统筹资源、现场破题；三元里在两个月内将旧村内57宗集体物业全部拆除，释放坚定的改造信号；23位村社干部、一批党员主动带头签约交房，带动数百户观望户主动签约……

　　机制高效运转起来，便迸发出惊人的破局速度：仅仅15天时间，三元里村便以94.7%的同意率完成了全村改造意愿征询；率先获批城中村改造控规方案；率先把旧村3855宗村民房屋作为首开区征拆，创下全市“三个率先”。从2025年8月23日旧村首宗集体物业开拆，到2026年10月25日，除国保一号保护范围的222宗建筑暂缓拆除外，历时429天，三元里村旧村实现100%清零交地。

　　法理融情  以“铁脚板+绣花功”解开千千结

　　城中村改造打通签约堵点，考验着基层治理的智慧与韧性。面对错综复杂的利益诉求和历史遗留问题，三元里街党工委尊重历史事实，创新工作方法，探索出新模式下党建引领城中村改造“三元里善治”的系统性解法。签约工作组一线人员则凭借“铁脚板+绣花功”，用极致耐心走家入户，融化隔阂、凝聚共识。

　　聚焦权属纠纷、安置补偿等核心矛盾，三元里街会同多个职能部门精准出台7个配套政策及若干个操作指引。尤其针对“集转国”等特殊历史形成的产权难题，创新出台专项配套政策及实操指引，量身定制安置扶助方案，完善特殊房屋的补偿标准，彻底解开部分村民的心结，实现了特殊房屋90%以上的高签约率。

　　“群众有顾虑，我们耐心解释；家庭有困难，我们尽力帮扶；心里有疙瘩，我们慢慢疏导。”签约工作组一位工作人员告诉记者，面谈次数最多的一户，他们曾辗转大湾区多地，上门36次，推心置腹。一位村民坚称自己有房子，地契地址的现状却是一片空地，工作人员四处寻访，最终辗转从市规划院找到1954年该地的影像图，为他证明“这个地方确实有房子”，保障了他的合法补偿权益。

　　三元里村改造只能先拆后建，村民需要在外过渡3年左右。三元里街定制临时安置方案，调整临时安置补助标准，推行分期预支模式缓解村民租房压力；针对高龄、唯一住房回迁等群体，配套养老公寓、医疗帮扶等专项保障，解决了400多位特殊老人的居住安置难题。

　　“真心尊重群众，设身处地为他们着想，妥善解决他们的实际困难，群众就会理解你、信任你，支持你。”一位工作人员感慨道，他们就是这样锲而不舍，坚持“一把钥匙开一把锁”，推动群众从“观望迟疑”向“主动支持”转变。

　　三生融合 托举“安居梦” 厚植“产业根” 赓续“文化魂”

　　“我怕工程烂尾，不能原址回迁，也怕物业拆了，商户跑了，影响集体收入。”这是工作人员入户时，村民说得最多的话。如今，随着旧村房屋清零，7个安置地块即将全面开工建设，村民的顾虑正逐渐被热火朝天的建设场面所打消。首开区兴发三、四期安置房主体结构已陆续封顶，预计2027年底前实现交房入住，三元里村改造项目整体计划于2028年全面完成安置房建设。

　　据了解，安置房不仅按“好房子”标准建设，还设计了45㎡—140㎡不等的多元回迁户型，甚至针对复杂的个性化家庭需求，准备了50多种“房包”组合方案。目前，三元里街正在研究选房方案，确保每家每户选到满意的房子。

　　产业与文脉的“双留存”，让村民更安心。三元里是中国皮具产业和化妆品产业的重要发源地之一，音像商贸产业亦闻名全国。改造启动之初，三元里街通过“就地腾挪”和“产业链重组”，实现了皮具、美妆行业2000多家商户的“零流失”及产业结构的就地升级，实现“改造不停生意、搬迁不丢客户”。

　　针对曙光医美、美云口腔等亿元级龙头企业，三元里街专项优化用地规划，预留优质产业载体，牢牢稳住重点企业、核心税源与产业链基本盘。旧村未开建约4万平方米集体物业已与曙光签订意向协议，归拢医美大健康业态。

　　何珊珊介绍，通过对低效物业的腾挪，改造还将释放约64万平方米连片优质产业用地，明确美妆、时尚商贸等核心产业导入方向，依托白云美湾广场打造全球最大的化妆品交易中心和国际皮具展示中心。

　　三元里是抗英斗争故里，承载着深厚的历史文化底蕴。改造方案中精心构建的“文物建筑+历史环境+非遗”的保护体系，让乡愁有处安放。项目将原址保护三元古庙、南约门楼等4处全国文物保护单位及7处区级登记保护文物,部分宗祠将按“原工艺、原材料、原格局”迁移至文化绿轴进行保护。未来，三元里还将新建三元里人民抗英斗争纪念馆（新馆），活化“三板石”古驿道，让英雄历史与村落记忆在城市更新中延续。

　　绿轴方面，一条全长约3.5公里的生态绿轴将串联广州火车站北广场与白云新城，预计新增绿化面积约12.61公顷，实现“人与自然、人与社区、人与城市”关系的深度校准。

　　三元里村改造的破局，得益于政府、村集体、村民、企业等多方主体的协同推进，这既是广州超大城市中心城区城市更新的一次深刻突围，更是一场深刻的城市治理现代化变革。随着三元里村城中村改造的全面完成，这里不仅拆掉密集的“贴面楼”，更立起了以人为本的发展理念、法治化的治理逻辑，以及这个片区迈向高质量发展的未来竞争力。

　　当下，三元里改造项目旧村范围，7个安置地块6663套回迁房具备全面建设条件，首批594套安置房将于2027年建成交付。这些不只是数据，而是数万家庭的新生活起点，一个创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的“英雄三元里”正在加速到来。