广州市住房建设规划（2010～2012）第一章 总则　　第一条 规划背景　　为服务于广州建设国家中心城市、全省“首善之区”的城市发展目标，贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办〔2010〕10号)、国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)、省府办公厅《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(粤府办〔2010〕7号)的要求，调整住房结构、稳定住房价格，不断健全广州特色多层次住房梯级供应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持广州市房地产市场的持续健康平稳发展，结合本市实际制定本规划。　　第二条 规划范围　　本次住房建设规划范围包括市辖10个行政区，分别为越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区和萝岗区。本规划所指广州市或全市是指市辖10个行政区。　　第三条 规划期限　　本次住房建设规划的期限为2010—2012年。　　第四条 规划依据　　本规划以国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房〔2006〕165号)、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》(建规〔2008〕46号)、《关于住房建设规划编制工作的指导意见》(粤建房字〔2006〕103号)、省府办公厅《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(粤府办〔2010〕7号)、《国土资源部关于加强房地产供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)、《广州市住房建设规划(2008～2012)》、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2010〕56号)、《广州市2009～2011年住房保障规划》、《广州市委市政府关于切实 解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》(简称“惠民66条”)、《广州市委市政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若 干问题的补充意见》(“简称补充17条”)、《印发〈广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见〉的通知》(简称“穗七条”)和2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果为依据。　　第五条 规划指导思想和原则　　本规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，以加快解决“夹心阶层”住房问题为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。　　1.贯彻科学发展观，深化落实土地利用总体规划和城乡规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调，使广州成为广东省建立现代产业体系和建设宜居城市的“首善之区”。　　2.切实落实国办〔2010〕10号、国办发〔2010〕4号、国土资发〔2010〕34号、粤府办〔2010〕7号等文件精神，从土地供应管理和城乡规划管理的角度出发，科学构建与经济社会发展水平和居民收入层次相适应的多层次住房供应和消费体系，促进住房一、二、三级市场均衡发展，保持房地产市场健康、稳定。　　3.加大住房保障工作力度，在2011年底前全部解决2008年住房调查在册的77177户城市低收入家庭住房困难。结合广州市低收入住房困难家庭住房状况调查结果，“以需定供”地确定政府保障性住房建设计划。在居住用地供应中优先安排政府保障性住房建设用地。创新政府保障性住房建设模式，在坚持政府主导的基础上探索建立多元化、社会化的投资建设渠道。针对广州市低收入住房困难家庭多集中于旧城区的特点，将住房保障工作与“三旧”(旧城、旧村、旧厂房)改造工作紧密结合。探索采取购、租和盘活存量住房资源用于住房保障的方式，拓展政府保障性住房来源。充分考虑低收入住房困难家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，改善保障性住房社区的生活环境，降低生活成本。大力推进保障性住房土地储备工作，建立保障性土地供应长效机制。　　4.改善住房供求关系。根据房地产市场情况，以优先保障有效住房需求为原则合理确定商品住房供应规模，保证住房价格基本稳定。　　5.调整住房供应结构。重点保障中小套型普通商品住房和限价商品住房(含政府组织建设的政府限价房)、经济适用住房、经济租赁住房、廉租住房的供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式。　　6.节约集约高效利用土地资源。积极盘活已收回闲置土地、烂尾地等各类存量土地，优先供应民生用地;结合“三旧”改造等制订年度居住用地供应计划，着力改善老城区人居环境。坚持“生态优先、宜居为重”的原则，合理布局居住用地，引导住房建设与宜居城市建设的要求相一致。　　7.尊重房地产市场运行规律。根据房地产市场运行情况和政府土地储备实际规模，科学合理制订实施年度住房建设计划;着力创新房地产市场管理手段，运用信息化技术实现对房地产开发项目的全过程监管，进一步规范房地产市场秩序，切实维护群众的合法权益。　　第六条 规划目标　　规划以实现住有所居、促进社会和谐为根本目标。　　1.在2011年底前全部解决2008年住房调查在册的77177户城市低收入家庭住房困难。　　2.商品住房供应结构与居民收入层次结构相适应。保证中小套型普通商品住房和经济适用住房、经济租赁住房、政府限价房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于住房建设用地供应总量的70%;新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含限价商品住房、经济适用住房、经济租赁住房、廉租住房)面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。　　3.住房价格与经济社会发展水平、居民收入水平相适应，防止大起大落。　　4.住房建设和供应规模与区域内居民的实际住房需求相适应，优先保障自住型、改善型等合理住房需求，抑制投机性需求。第二章 住房现状和需求　　第七条 住房建设现状　　根据全市2006年住房抽样调查结果，至2005年底，全市住房建筑总面积2.25亿平方米。按照每年约800万平方米的新增量计算，至2009年底，全市住房建筑总面积约2.57亿平方米。按全市常住人口1400万计算，人均约18.36平方米。　　第八条 住房需求情况　　2008年广州市调查在册符合城市低收入住房困难条件的家庭有77177户，考虑规划期间符合当前保障条件的低收入住房困难家庭新增量，住房保障扩面后的新增量和政府限价房解决部分外“夹心层”住房问题，全市辖区约需提供11万套保障性住房。为满足这些家庭的实物安置需要，除目前在建保障性住房约3.2万套外，在规划期内将新建8.08万套，建筑面积611万平方米，住房建成后可以基本满足11万户低收入住房困难家庭的需求。　　2001年以来，全市年均批准预售的新建商品住宅(以下简称一手住宅)规模约为700万～750万平方米;一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。据此，预计规划期内每年的商品住房需求约为750万～900万平方米，3年间商品住房总需求约为2250万～2700万平方米。　　综合以上情况，规划期内住房需求总量预计为2861万～3311万平方米。第三章 住房建设目标及计划　　第九条 住房建设总量目标　　规划期内建设各类住房总建筑面积2861万～3461万平方米，与预计的住房需求基本适应。　　第十条 住房建设结构指引　　规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70%。廉租住房单套套型建筑面积应当控制在50平方米以内;经济适用住房和经济租赁 住房单套套型建筑面积应当控制在60平方米左右;政府限价房单套套型建筑面积控制在70平方米以内，最高不超过80平方米;政府调控的中小套型普通商品住房单套套型建筑面积应当控制在90平方米以内。　　第十一条 政府保障性住房建设原则及建设目标　　以政府为主导建设廉租住房、经济适用住房、经济租赁住房，探索由政府建设限价房的新模式。　　1.开发建设主体应更加多元化，积极探索政府建设、社会投资建设和在商品住房建设项目中配建等多种模式。　　2.在每年的土地供应计划中优先安排保障性住房用地，在申报年度用地指标时单独列出。保障性住房用地涉及新增建设用地的，优先安排用地计划指标，加快办理用地报批手续。　　3.建立保障性住房建设用地长效供应机制。将保障性和经营性土地分开储备，凡用于保障性住房建设的土地由市住房保障办公室负责储备。根据保障性住房建设计划，提前做好建设用地的储备工作。　　4.保障性住房选址在符合城市规划要求的前提下遵循以下原则：　　(1)以方便低收入住房困难家庭的生活和出行为原则，选址一般为中心城区，其中又优先考虑旧城区和紧邻旧城区的城市新发展区域。　　(2)为使低收入住房困难家庭能享受到市政基础设施、公共服务设施的均等化服务，选址优先考虑公共基础设施规划和建设较为完善的地区，并充分利用“三旧”改造的土地。　　(3)用地选址充分考虑公共交通(含轨道交通)的便捷程度，将交通的低成本和可达性作为用地选址的重要因素。　　(4)近期建设充分考虑可操作性，一般选择土地权属清晰、不涉及较复杂的拆迁安置或债务问题的用地。　　5.规划期内，建设政府保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。其中，廉租住房3.66万套、建筑面积220万平方米;经济适用住房、经济租赁住房3.0万套，建筑面积254万平方米;政府限价房1.42万套、建筑面积137万平方米。　　第十二条 商品住房建设原则及建设目标　　1.政府通过掌握商品住房用地供应规模和时序、控制套型结构比例、培育商品住房二、三级市场、加强房地产市场监管等措施对商品住房市场进行宏观调控。优先发展中小套型、中低价位普通商品住房，满足中等收入阶层自住型住房需求，引导树立节约、理性的住房消费理念;坚持以市场调节为主导发展面向高收入阶层的其他商品住房。　　2.规划期内，建设商品住房建筑面积2250万～2850万平方米。　　第十三条 住房建设年度计划　　1.2010年，各类住房建设总建筑面积1050万～1250万平方米。其中：　　建设政府保障性住房4.08万套，建筑面积299万平方米。其中廉租住房2.06万套、124万平方米;经济适用住房、经济租赁住房1.6万套，134万平方米;政府限价房0.42万套，建筑面积41万平方米。　　建设商品住房建筑面积750万～950万平方米。　　2.2011年，各类住房建设总建筑面积906万～1106万平方米。其中：　　建设政府保障性住房2万套、建筑面积156万平方米，其中廉租住房0.8万套、48万平方米;经济适用住房、经济租赁住房0.7万套，60万平方米;政府限价房0.5万套、建筑面积48万平方米。　　建设商品住房建筑面积750万～950万平方米。　　3.2012年，各类住房建设总建筑面积906万～1106万平方米。其中：　　建设政府保障性住房2万套、建筑面积156万平方米。其中廉租住房建设0.8万套、48万平方米;经济适用住房建设、经济租赁住房0.7万套，60万平方米;政府限价房0.5万套、建筑面积48万平方米。　　建设商品住房建筑面积750万～950万平方米。第四章 住房建设用地规划　　第十四条 居住用地布局　　规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，按照用好增量、盘活存量的原则优先安排民生居住用地，重点保证政府保障性住房和中小套型、中低价位普通商品住房的用地供应;坚持区域住房发展合理布局，根据城市建设发展方向，以加快建设宜居城市为目标，合理抽疏旧城区过于集中的人口和建筑密度，改善旧城区人居环境;在发展新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新区宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。　　1.按照“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”的思路，坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，贯彻实施 “南拓、北优、东进、西联、中调”的空间发展策略，推进重点地区的发展，引导城市的发展方向，同时根据房地产市场需求，优先保证保障性住房和普通商品住房的用地供应。　　2.金沙洲地区、白云北部地区、天河奥体中心周边、萝岗中心区、番禺北部地区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增居住用地主要地区。居住用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地区的基础设施，完善居住配套，改善居住环境;同时加大对中心镇等地区的居住用地储备，逐步解决新增人口的居住问题。　　第十五条 居住用地供应总量及结构　　规划期内，居住用地供应总量为1306～1506公顷。具体为：　　1.政府保障性住房用地：供应总量为306公顷。其中：廉租住房用地110公顷，经济适用住房、经济租赁住房用地127公顷，政府限价房用地69公顷。　　2.商品住房用地：商品住房用地供应总量为1000～1200公顷。其中，根据年度房地产市场运行情况，通过“双限双竞”适度、适时地供应限价商品住房用地，限价商品住房的套型建筑面积控制在90平方米以内。　　第十六条 居住用地供应年度计划　　1.2010年，各类居住用地供应总面积650公顷。其中：　　政府保障性住房用地供应150公顷，包括廉租住房用地62公顷，经济适用住房、经济租赁住房用地67公顷，新社区用地21公顷。　　商品住房用地500公顷。　　2.2011年，各类居住用地供应总面积328～428公顷。其中：　　政府保障性住房用地供应78公顷，包括廉租住房用地24公顷，经济适用住房、经济租赁住房用地30公顷，新社区用地24公顷。　　商品住房用地250～350公顷。　　3.2012年，各类居住用地供应总面积328～428公顷。其中：　　政府保障性住房用地供应78公顷，包括廉租住房用地24公顷，经济适用住房、经济租赁住房用地30公顷，新社区用地24公顷。　　商品住房用地250～350公顷。第五章 住房建设政策与策略　　第十七条 土地供应与管理的政策与策略　　1.继续加强居住用地的供应管理。　　按照全市住房建设规划目标，确定居住用地储备规模、供应规模和供应结构。　　城乡规划编制从节约集约用地、缓解住房供求矛盾出发，合理确定居住用地开发强度，提高居住环境质量。　　继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型居住用地供应。　　2.继续加强住房开发建设管理，调整住房供应结构。　　加强普通商品住房建设。进一步完善商品住房用地公开出让办法和开发建设管理办法，促进住宅产业化发展，激励中低价位、中小套型普通商品住房的功能优化。　　构建跨部门的商品住房建设项目监管网络，实现对开发建设的全过程监管，从制度上防止商品住房建设项目烂尾、闲置。　　优化商品住房建设项目行政审批流程，进一步缩短审批时限，提高行政服务质量。　　3.优先保障政府保障性住房供应。　　政府保障性住房由市政府统一计划、统筹建设，保障性住房土地优先储备，纳入年度建设计划的政府保障性住房用地应优先安排新增建设用地指标和优先供应。　　加大政府保障性住房中的廉租住房建设量，提高政府保障性住房的居住配套功能。　　落实廉租住房建设资金，保证全市年度土地出让净收益不低于10%的资金、住房公积金增值收益在扣除管理费用和贷款风险准备金后的全部余额和财政预算资金用于廉租住房建设;进一步加强政府保障性住房建设资金监管，促进政府保障性住房建设资金合理、节约使用。　　完善经济适用住房管理。严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，加大经济适用住房建设、销售过程的监管。　　4.采取多种办法支持中等收入阶层解决住房问题。　　根据中等收入阶层的收入水平和本市商品住房价格，合理确定限价商品住房的供应对象范围和价格限定标准，灵活、适度地发展限价商品住房。在立足住房市场化、货币化改革方向的基础上，完善中等收入阶层住房指导政策。　　进一步深化住房货币分配改革，加快建立与经济社会发展水平动态适应的住房货币补贴标准，着力提高住房公积金在支持住房消费方面的积极作用。　　除开发商建设限价商品住房外，由政府建设新社区，通过政策扶持和适度保障来解决中等偏下收入内“夹心层”住房困难。根据住房保障近中期发展规划和具体年度建设计划和市场变化情况把握政府限价房的推出节奏和数量，房价上涨过快时，加快加大供应;房价平稳时，定量供应;房地产低迷时，减少供应或不供应，多余的住房转作经济适用住房出售或经济租赁住房出租，实现保障房源和保障方式的灵活转换。　　5.进一步加强房地产信息披露和正确的舆论引导，规范房地产市场秩序。　　严格商品住房预售许可证审批。审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。加强对预售监控款的全程监控。　　加强对房地产市场的统计、分析和监测。健全房地产市场管理信息系统，将已取得预售许可的所有商品房项目的具体供应规模和销售进度在网上公开发布，公开市场供求关系情况，稳定市场预期。加大对房地产开发企业信息披露的监管，进一步保障消费者的知情权和公平交易权。　　加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。严肃查处内部认购、违规促销等违法销售行为，规范商品住房市场秩序。加强对土地出让合同执行情况的监督和对闲置土地的调查处理。　　针对市场不正常的炒作行为，加强正面的舆论宣传，引导理性投资和理性消费。　　6.加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地。　　依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，按造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、现状公开出让、依法收回并纳入土地储备、安排临时使用等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。　　7.积极稳妥地开展“三旧”改造。　　以我市作为省“三旧”改造专题试点地区为契机，进一步制定完善“三旧”改造的配套政策，建立公平、合理的“三旧”改造拆迁补偿办法，激励改造范围内居民、村民主动参与改造工程。　　8.进一步发展住房二级和三级市场。　　进一步简化、优化存量住房交易程序，推行网上交易备案，逐步促进存量住房流转信息的充分公开，规范房地产中介服务市场，培育和发展住房二级市场和三级市场，规范引导住房二级市场和三级市场健康发展，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，引导市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，充分发挥存量住房市场对住房一级市场的补充作用。　　第十八条 政府调控与市场调节　　采取政府主导建设保障性住房、政府适当调控普通商品住房市场和由市场调节其他商品住房市场的办法，结合广州实际贯彻落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。　　1.政府保障性住房建设计划按照城市低收入住房困难家庭的实际需求确定，建设规模占整个规划建设总规模的15%左右。　　2.普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定，建设规模占整个规划建设总规模的55%左右。　　3.其他商品住房用地、建设规模占整个规划建设总规模的30%左右。第六章 规划实施的保障措施　　第十九条 滚动编制住房建设规划的年度实施计划　　对于在市场体制下快速发展的城市，每年滚动编制住房建设规划的年度实施计划可实现对住房建设规划进行适时调校，以滚动实施住房建设规划，增强住房建设规划的可操作性和指导性。　　住房建设规划年度实施计划应明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标，指标的确定必须符合本规划及其年度实施计划中关于住房套型结构比例的规定。应依据控制性详细规划和住房建设规划年度实施计划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。　　第二十条 建立住房建设规划实施跟踪机制　　加强规划实施情况评价工作，建立住房建设规划实施情况动态跟踪机制，对每年政府引导下的住房建设年度计划实施绩效分析和评价，通过对每年廉租住房、经济适用住房、经济租赁住房、政府限价房、商品住房用地供应、开工建设量、上市销售量和实际成交量的统计分析，确定下一年度住房建设用地供应量、空间分布和建设量(住房建设年度计划)，使住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态、互动的反馈环。　　第二十一条 加强住房建设规划的信息化　　建立住房建设规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。　　第二十二条 加强住房建设规划的监督管理　　建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与行政责任追究制度，同级人大和政府、上级建设和国土部门有权对住房建设规划中强制性内容的执行情况进行监督，同时充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，接受社会公众的监督。对没有按要求进行土地、规划和建设审批的单位和个人，要及时予以严肃查处;属于失职、渎职的，应依法追究有关人员的责任。　　第二十三条 其他政策与策略　　1.加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。　　要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、规划、国土房管、发展改革、财政等部门，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度，确保工作进度。　　2.发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。　　严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费;严格房地产开发信贷条件;实行差别化住房消费信贷政策。　　3.加强与价格、税务部门的联动。价格主管部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷税漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。第七章 附则　　第二十四条 为确保住房建设计划的及时、有效落实，广州市将进一步制定详细的实施方案，明确落实到具体宗地，具体实施方案将报请广州市政府批准后公布实施。实施过程中，广州市有关职能部门可根据土地储备和房地产市场运行情况，对年度计划作适当调整。　　第二十五条 从化市、增城市可以参照本计划，结合当地实际制定并公布本区域2010～2012年住房建设规划。　　第二十六条 本规划自公布之日起实施。　　第二十七条 本规划由广州市国土资源和房屋管理局、广州市规划局负责解释。　　二○一○年四月三十日　　附件：　　1.2010～2012年保障性住房建设年度计划.doc　　2.2010～2012年商品住房建设年度计划.doc